آیا ساخت و ساز همیشه سودآور است؟ در ظاهر، قراردادهای ساختمانی و پروژه‌های مشارکت در ساخت، مسیری مطمئن برای نوسازی املاک فرسوده و چند برابر کردن ارزش سرمایه به نظر می‌رسند.
اما واقعیت برای بسیاری از مالکان، به ویژه در مناطقی مانند گیشا و اطراف آن، چیزی کاملاً متفاوت است. با گذشت زمان و پیشروی پروژه، برخی مالکان با چالش‌هایی رو به رو می‌شوند که نه تنها سودی به همراه ندارد، بلکه پشیمانی عمیقی به جا می‌گذارد.
چرا بسیاری از مالکان از قراردادهای ساخت پشیمان می‌شوند؟ این سوالی است که در ادامه با نگاهی دقیق و مستند به آن پاسخ می‌دهیم. اگر قصد ورود به دنیای ساخت و ساز را دارید، خواندن این مقاله می‌تواند دیدی شفاف و متفاوت به شما بدهد.
بسیاری از مالکان با این تصور وارد فرآیند ساخت و ساز می‌شوند که بستن قرارداد با یک سازنده، بلافاصله آن‌ها را به سودی چشمگیر می‌رساند.
اما در عمل، واقعیت چیزی فراتر از محاسبات ساده اقتصادی است. قراردادهای غیرشفاف، مفاد حقوقی ناقص، وعده‌های بدون پشتوانه و سازندگانی با تجربه ناکافی، از جمله عواملی هستند که می‌توانند مسیر ساخت و ساز را به یک بحران تبدیل کنند.
این موضوع، به ویژه در محله‌هایی مانند گیشا، که ارزش زمین‌ها بالاست و سازندگان زیادی برای مشارکت رقابت می‌کنند، نمود پررنگ‌تری دارد.
در چنین مناطقی، وسوسه‌ی دستیابی سریع به آپارتمان‌های نوساز و سود فروش بالا، برخی مالکان را به تصمیم‌های شتاب زده سوق می‌دهد.
غفلت از بررسی دقیق مفاد قرارداد، پیشینه سازنده، و تفاوت‌های حقوقی منطقه‌ای، نه تنها باعث از بین رفتن فرصت سرمایه گذاری امن می‌شود، بلکه در بسیاری موارد، به پشیمانی تلخ و اختلافات حقوقی پرهزینه منجر خواهد شد. انتخاب آگاهانه و هوشمندانه، پیش شرط ورود موفق به دنیای ساخت و ساز است.
اگرچه مشارکت در ساخت می‌تواند راهی سودمند برای نوسازی املاک باشد، اما تجربه بسیاری از مالکان نشان می‌دهد که نارضایتی از نتیجه نهایی، مسئله‌ای رایج در این مسیر است.
این نارضایتی اغلب نه به دلیل ذات مشارکت، بلکه ناشی از بی‌توجهی به جزئیات مهم در مرحله عقد قرارداد، انتخاب نادرست سازنده، و عدم درک دقیق از تعهدات متقابل ایجاد می‌شود.
در ادامه، با بررسی دقیق‌ترین و پرتکرارترین دلایلی که منجر به پشیمانی مالکان می‌شود، تصویری روشن از ریسک‌های نهفته در قراردادهای ساخت ارائه خواهیم داد.
بزرگ‌ترین پشیمانی، همکاری با سازندگانی است که وعده می‌دهند اما توان یا نیت اجرای تعهدات را ندارند. این موضوع در پروژه‌هایی که بدون بررسی دقیق سابقه سازنده آغاز می‌شوند بسیار رایج است.
عدم مشاوره با وکیل متخصص باعث می‌شود بسیاری از مالکان، قراردادی را امضا کنند که در آینده برای پیگیری حقوقشان کاربردی ندارد. این قراردادها معمولاً فاقد بندهای مربوط به ضمانت اجرا، زمان بندی، نحوه انتقال سند و سهم بندی واقعی هستند.
یکی دیگر از موارد ناراحتی، عدم شفافیت در نحوه تقسیم سود ساخت و ساز است. سهم بندی‌های اولیه‌ای که با نادیده گرفتن متراژ واقعی، قیمت بازار یا هزینه‌های ساخت تعیین شده‌اند، در مرحله تحویل نهایی باعث اختلاف می‌شوند.
ساخت و ساز، به ویژه در مناطق پرتقاضا مانند گیشا، ممکن است به دلایل متعددی گران‌تر از برآورد اولیه تمام شود. سازنده ممکن است در میانه راه، خواستار بازنگری در سهم یا دریافت بلاعوض بیشتر شود.
چه عواملی باعث می‌شوند پروژه ساخت و ساز از مسیر اصلی منحرف شود؟
پروژه‌های ساخت و ساز، مخصوصاً در قالب مشارکت، تنها زمانی به نتیجه دلخواه می‌رسند که تمامی مراحل با دقت، شفافیت و نظارت حرفه‌ای انجام شود.
در واقع، بسیاری از پشیمانی‌های مالکین از قراردادهای ساخت، نتیجه بی‌توجهی به زنجیره‌ای از عوامل کلیدی است که هر کدام می‌تواند پروژه را به بحران بکشاند.
عواملی مانند انتخاب سازنده‌ای کم تجربه، عقد قراردادهای کلیشه‌ای و غیرحقوقی، یا نادیده گرفتن تعهدات متقابل، از مهم‌ترین مواردی هستند که به شکست پروژه و نارضایتی مالکان منجر می‌شوند. درک درست از این موانع و جلوگیری از آن‌ها، نخستین گام در مسیر ساخت موفق و بدون تنش است.
در جدول زیر به بررسی دقیق تر این عوامل می‌پردازیم:
|
عامل پشیمانی |
نوع تأثیر |
قابل پیشگیری؟ |
|
سازنده کم تجربه |
تأخیر، کاهش کیفیت ساخت |
بله |
|
قرارداد مبهم |
بروز اختلاف و مشکلات حقوقی |
بله |
|
افزایش هزینه‌ها |
کاهش سود نهایی |
بله |
|
دعوا بر سر سهم بندی |
طولانی شدن زمان تحویل |
بله |
|
عدم بررسی صلاحیت سازنده |
بروز مشکلات اجرایی |
بله |
|
عدم حضور مشاور حقوقی |
از دست رفتن حقوق قانونی |
بله |
عبارت جذابی مانند «مشارکت در ساخت» شاید در ابتدا حس خوبی به مالک القا کند؛ اما این مدل همکاری، فقط در صورت مدیریت حرفه‌ای و قرارداد شفاف می‌تواند سودآور باشد.
متأسفانه برخی مالکان در گیشا و مناطق اطراف، تنها به وعده‌های سازنده اعتماد می‌کنند و از بررسی دقیق پروژه، توان مالی، سابقه اجرایی و تیم مهندسی غافل می‌مانند.
نکته مهم این است که حتی بهترین قرارداد مشارکت نیز بدون نظارت و پیگیری منظم، می‌تواند تبدیل به یک دردسر بلند مدت شود.
در یکی از پروژه‌های مشارکت در ساخت در خیابان نصر (گیشا)، یکی از مالکان پس از امضای قرارداد با سازنده، پس از چند ماه با تعویق جدی در اخذ جواز ساخت مواجه شد.
سازنده ادعا می‌کرد مسئولیت این تأخیر به عهده شهرداری است؛ اما بررسی‌ها نشان داد مدارک مورد نیاز به درستی ارائه نشده‌اند. در نهایت، مالک مجبور شد قرارداد را فسخ کند و با ضرر مالی سنگین رو به رو شد.
این مثال نشان می‌دهد که صرف اعتماد به ظاهر حرفه‌ای طرف مقابل کافی نیست. مدیریت پروژه، برنامه ریزی مالی، بررسی مجوزها و شناخت دقیق از قوانین، همگی عواملی هستند که نباید نادیده گرفته شوند.
برای آنکه در زمره مالکان پشیمان قرار نگیرید، توجه به این موارد ضروری است:
اگر در منطقه گیشا یا سایر بخش‌های غرب تهران مالک ملکی قدیمی هستید و قصد بازسازی یا نوسازی آن را دارید، به جای تکیه بر قراردادهای نامطمئن و افراد بی‌تجربه، از ابتدا با یک تیم حرفه‌ای همکاری کنید.
مهندس محسن زینلی، با بیش از دو دهه سابقه در حوزه ساخت و ساز و اجرای موفق پروژه‌های مشارکت در گیشا، گزینه‌ای مطمئن برای شروعی پربازده و بدون دردسر است.
از بررسی شرایط ملک تا تنظیم قرارداد حرفه‌ای و اجرای دقیق پروژه، تیم تخصصی ایشان در کنار شماست تا رؤیای ساخت آپارتمان یا نوسازی ملک به بهترین شکل ممکن محقق شود. همین امروز می‌توانید با تیم ایشان مشورت کرده و برای بازدید اولیه رایگان اقدام کنید.
