وام مسکن را دومنظوره کنید

در آن زمان استدلال این بود که بانک‌ها -بخصوص بانک‌های خصوصی-با پمپاژ پول به بازار مسکن توازن عرضه و تقاضا را برهم زده و با ایجاد تقاضای کاذب قیمت مسکن را افزایش خواهند داد.

این استدلال تا همین 10 روز پیش بر سیاست‌گذاری بانک مرکزی درباره تسهیلات خرید مسکن سایه انداخته بود تا این‌که شورای پول و اعتبار با وام 80 میلیونی مسکن آن را لغو کرد. با این حال مظاهری چندان از مخالفت خود با افزایش وام خرید مسکن دست برنداشته است. وی معتقد است وام خرید مسکن باید به وام دومنظوره ساخت – خرید تبدیل شود و برای این موضوع علاوه بر استدلال اقتصادی، پیشنهاد مشخص اجرایی هم دارد.

شورای پول و اعتبار اخیرا سقف وام خرید مسکن را افزایش داده و این در حالی است که بخش مسکن چند سال در رکود به سر می‌برد. به نظر شما این وام می‌تواند کمک‌حال بخش مسکن باشد؟

برای پاسخ کامل به این پرسش ابتدا باید مقدمه‌ای بگویم. سیاست‌های اقتصادی دولت برای بهبود کسب و کار و رونق اقتصادی دو حوزه را می‌تواند در بر بگیرد. یک حوزه، سیاست‌های طرف عرضه است و حوزه دوم سیاست‌های طرف تقاضا که دولت‌ها معمولا ترکیبی از آنها را به کار می‌گیرند تا رونق اقتصادی ایجاد کنند. سیاست‌های طرف عرضه، سیاست‌های تشویق‌کننده و تامین‌کننده منابع سرمایه‌گذاری و تولید کالا و خدمات است. به عنوان مثال همین بحث‌های فضای کسب و کار یا آسان کردن مراحل اخذ مجوز برای سرمایه‌گذاری و یا تسهیل مراحل ازجمله سیاست‌هایی است که عرضه کالا و خدمات را افزایش می‌دهد. این سیاست‌ها سرمایه‌گذاری را تشویق کرده و باعث می‌شود تولید کالا و ارائه خدمات روند صعودی را طی کند.

در همین حال در چارچوب سیاست پولی، سیاستی قابل ارائه است که منابع مالی در حوزه بازار سرمایه و بورس و سیستم پولی و بانکی و حتی در حوزه سیاست‌های بودجه‌ای را به عنوان سوبسید‌هایی که دولت می‌تواند برای سرمایه‌گذاری و رونق اقتصادی بدهد، لحاظ کند. اگر سیاست‌های طرف عرضه به اندازه کافی رشد و رونق پیدا کند سرمایه‌گذاری هم به تبع آن رشد خواهد داشت. اما نکته اینجاست که سرمایه‌گذاری به قول معروف باید پخته باشد. اگر سرمایه‌گذاری‌ها پخته و سنجیده باشد کالایی که در بازار تولید می‌شود خریدار دارد. تولید آن کالا یا خدمات چه در بازار داخل و چه در بازار خارج که به‌عنوان صادرات معروف است یک کار مستدام و دائمی است که هم رونق اقتصادی را ایجاد می‌کند و هم ضد تورم خواهد بود. حتی اگر روش‌های تامین منابع برای تشویق طرف عرضه، مقداری و برای مدت محدودی تورم‌زا باشد تولید آن کالایی که به بازار عرضه می‌شود تورم را خنثی می‌کند.

با این حال ویژگی اصلی و مهم سیاست‌های تشویق طرف عرضه این است از زمانی که این تصمیم گرفته می‌شود تا زمانی که این تصمیم به نتیجه می‌رسد، به زمان احتیاج دارد. در شرایطی که مقداری بی‌اعتمادی در بازار وجود دارد دولت باید تامل کند تا این اعتماد به مرور جذب شود و سرمایه‌گذاری شکل بگیرد. در همین حال در سیاست‌های رونق اقتصادی و طرف تقاضا آنچه موجب تشویق آن می‌شود سیاست‌های توزیع پول مانند افزایش پرداخت‌های سیستم بانکی و وام خرید است. ویژگی مثبت این سیاست‌ها این است که بسرعت نتیجه خود را در بازار نشان می‌دهد. همین سرعت می‌تواند یکی از هدف‌های خوب چنین سیاستی باشد.

با این توضیحات اگر پرداخت وام مسکن را یک سیاست طرف تقاضا بدانیم، اثر آن بر بازار مسکن چه خواهد بود؟

در شرایطی که سرمایه‌گذاری، تولید و افزایش عرضه کالا و خدمات در یک جامعه دچار مشکل است و این روند کند پیش می‌رود و به تعبیر اقتصادی از کشش‌‌پذیری پایینی برخوردار است، اگر سیاست طرف تقاضا تشویق شود نتیجه‌ای که حاصل می‌شود این خواهد بود که بیشتر از آن‌که تقاضا باعث افزایش تولید کالا و خدمات و سرمایه‌گذاری شود، بیشتر اثر قیمتی خواهد داشت. اما اگر در این شرایط بتوانید کاری انجام دهید که کشش عرضه بالا باشد ـ به این معنا که تقاضای جدید، تولید جدید را به بازار بیاورد و سرمایه‌گذاری را افزایش دهد ـ می‌تواند مفید و خوب باشد.

حال با اشاره به توضیحات اولیه‌ای که عرض کردم، بگذارید در این خصوص مثالی بزنم. ما در خیلی از موارد شاهد بودیم که شب عید قیمت‌ها افزایش یافته است. به این دلیل که تقاضای کالا و خدمات در این روزها زیاد می‌شود و امکان عرضه آن کالا به اندازه کافی نیست.

اما برعکس، در برخی از کشورها در زمان‌های شب عیدشان (کریسمس) قیمت کالا کاهش نیز می‌یابد. به این دلیل که آنجا زمینه عرضه کالا فراوان است و زمانی که تقاضا افزایش می‌یابد با سرعت بیشتر از آن تقاضا، عرضه هم اضافه می‌شود و تولید نیز بالا می‌رود. همان تولید بیشتر باعث می‌شود قیمت‌ها روند نزولی داشته باشد.

اخیرا در کشور ما در برخی کالاها امکان عرضه بیشتری فراهم شده است و لذا در زمان نوروز یا آغاز پاییز که فصل مدارس است قیمت‌ها کمی کاهش می‌یابد. دلیل این موضوع حوزه‌هایی هستند که امکان عرضه بیشتری پیدا کرده‌اند، با این توضیح می‌خواهم عرض کنم که ما در بخش مسکن چه در بخش عرضه و چه در بخش تقاضا دچار مشکل بوده و هستیم.

با این اوصاف به نظر می‌رسد شما منتقد افزایش سقف وام مسکن صرفا برای خرید هستید و آن را باعث رشد قیمت مسکن ارزیابی می‌کنید. پیشنهاد شما برای اصلاح این رویه چیست؟

به نظر من در این باره دولت باید یک سیاست دوگانه‌ را همزمان دنبال کند. یکی این‌که برای رونق ساخت و ساز و سرمایه‌گذاری و احداث واحدهای مسکونی نیز همزمان با افزایش وام ساخت، شرایط وامی و مقرراتی فراهم کند. برای تحقق این موضوع می‌توان از شهرداری‌ها کار را آغاز کرد که کار صدور پروانه ساختمان را به عهده دارند. همچنین برای مسائل جانبی و تائیدیه‌ها و استعلام‌هایی که برای سرمایه‌گذاری نیاز است باید راه‌حل‌هایی پیدا شود که همه چیز آسان شود. در این صورت بهبود فضای کسب و کار را شاهد خواهیم بود. ما در این زمینه مشکلات زیادی داریم و باید برای آن چاره‌ای اندیشیده شود.

نکته دوم این است که منابع مالی برای فردی که قصد ساخت و ساز مسکن دارد به اندازه کافی تامین شود. پیشنهاد مشخص من این است که این وام خرید مسکن که دیده شده، مکمل وام ساخت مسکن باشد. به این معنا که وام ساخت قابل انتقال به خریدار باشد. همچنین برای واحدهایی که به بانک بدهکار هستند، بتوانند بخشی از بدهی سازنده به بانک را تسهیل کرده و به وام خریدار تبدیل کنند. این موضوع هم باعث تشویق عرضه می‌شود و هم می‌تواند تقاضای مسکن بالا برود. اما اگر صرفا وام خرید مسکن اضافه شود، بدون این‌که سرمایه‌گذاری و تولید اتفاق بیفتد یقینا باعث بالا رفتن قیمت‌ها می‌شود.

اما این مجوز افزایش سقف وام خرید مسکن از طریق تبدیل وام مشارکت با وام خریدار به نظر می‌رسد که از یک سو عرضه را تشویق می‌کند و از سوی دیگر کالای تولید شده می‌تواند تبدیل به وام خریدار شود و درنهایت یا این‌که افرادی که ساختمان ساختند و به بانک بدهکار هستند برای تسویه بدهی‌شان این کار انجام شود. اگر این اتفاق بیفتد بسیار خوب خواهد بود. البته 80 میلیون تومان عددی است که تاثیر اصلی آن در بازار مسکن شهر‌ها و شهرستان‌های غیر از تهران بیشتر است. البته در تهران این مبلغ می‌تواند در بازار مسکن واحدهای کوچک تاثیر گذار باشد، چون واحدهای بزرگ سقف قیمت‌هایشان طوری است که با 80 میلیون تومان تاثیر نمی‌پذیرند.

یعنی ضوابط این وام باید مقداری تغییر کند و از حالت خرید خارج شود و یک حالت دوگانه داشته باشد؟ منظور شما همین است؟

البته من در این مورد پیشنهاد دادم. پیشنهادم هم این است که وام ساخت تبدیل به وام خریدار شود. اکنون سقف وامی که در این زمینه قابل انتقال است 20 میلیون تومان است، اما اگر این میزان به 80 میلیون تومان افزایش یابد کار از هر جهت آسان می‌شود. این کار باعث می‌شود بیشتر منابع به سمت تولید مسکن برود. به این دلیل که سازنده خیالش راحت خواهد شد که بدهی بانکی خود را می‌تواند در قالب یک وام به خریدار منتقل کند. اما اگر این کار مستقل و مجزا، فقط در ساخت مسکن دیده شود همان افزایش طرف تقاضا را به دنبال دارد که افزایش قیمت را به دنبال خواهد داشت. اگر از تولید مسکن به مصرف آن برسیم و منابع خود را طوری هدایت کنیم که تولید تحریک و موجب ایجاد تقاضا شود به نظر می‌رسد یک کار معقولی برای افزایش تولید صورت گرفته است.

هنوز ضوابط وام 80 میلیون تومانی خرید مسکن از سوی بانک مرکزی ابلاغ نشده است. آیا این پیشنهاد را دارید که این ضوابط تغییر کند و وام جدید 80 میلیونی هم تبدیل به وام دوگانه ساخت ـ خرید شود؟

بله. این موضوع قابل تامل و فکر است. باز هم تاکید می‌کنم این کار تاثیر در بازار مسکن را یک مقداری وسیع‌تر می‌کند، اما نکته اساسی‌تری این است که ما با سیاست توزیع پول داریم طرف تقاضا را تحریک می‌کنیم و در نتیجه یک رونق ظاهری و سریع در کوتاه‌مدت به وجود خواهد آمد. اما چون این رونق‌های ظاهری و سریع از تحریک طرف تقاضا ایجاد می‌شود، در آینده ممکن است افزایش قیمتی را هم در بخش مسکن به همراه داشته باشد.

حال این سوال پیش می‌آید که بانک‌ها منابع لازم برای پرداخت این وام را دارند؟

سوال خوبی است. نکته‌ای که بسیار حائز اهمیت است این خواهد بود که منابع وام مسکن از کجا تامین شود. اکثر بانک‌های ما اکنون از کمبود منابع رنج می‌برند. اگر این راه به عنوان یک راه تشویقی برای بازار مسکن استفاده شود و بانک‌ها نیز بخشی از منابع خود را به این کار اختصاص دهند، می‌تواند در کوتاه‌مدت تاثیر بسیار خوبی داشته باشد.

اما باید مراقب بود، برای این‌که این سیاست تشویق شود و دوباره به دام بانک مرکزی به منظور تامین منابع لازم برای پرداخت این وام به بانک‌ها نیفتیم. این منابع نباید از محل منابع بانک مرکزی تامین شود، بلکه باید تشویقی برای بانک‌ها باشد تا خودشان این کار را انجام دهند و منابع آزاد خودشان را به این کار اختصاص دهند.

نظرتان در مورد نرخ سود این وام چیست؟ به نظر شما نرخ سود این وام مسکن چقدر باید باشد؟

اینکه باید سود این وام منطقی باشد شکی نیست و باید به‌گونه‌ای باشد که هم بانک‌ها سود ببرند و هم دریافت‌کنندگان وام بتوانند دریافتی را پرداخت کنند.

سوال آخر من در مورد لیزینگ مسکن است. بانک مرکزی با راه‌اندازی لیزینگ مسکن موافقت اصولی کرده است. آیا لیزینگ مسکن می‌تواند یک اقدام مهم در بخش مسکن تلقی شود؟ نکاتی که باید در این موضوع رعایت شود چیست؟

لیزینگ و فروش اقساطی دو نوع عقد بانکی به حساب می‌آیند و همه آنها در قالب عقود اسلامی است. عقود اسلامی وقتی وارد موضوع مسکن می‌شود یا در قالب فروش اقساطی است یا در قالب لیزینگ انجام می‌شود. در لیزینگ کسی که اعتبار بانکی می‌پردازد، ریسک کمتری دارد و در نتیجه می‌تواند از جمع‌آوری اقساطش مطمئن‌تر باشد.

حال اگر اعتبار خرید مسکن در لیزینگ هم وارد و به صورت پلکانی انجام شود، این هم برای خریدار مفید خواهد بود و هم برای بانک. اما باید توجه داشت اگر اقساط لیزینگ بخواهد در کوتاه‌مدت پرداخت شود بسیاری از خانوارها قدرت و توانایی پرداخت ماهانه یک میلیون تومان را ندارند و پرداخت این مبلغ در مدت هشت سال برایشان مشکل خواهد بود. اگر مدت بازپرداخت آن به 15 سال اضافه شود، میزان پرداختی ماهانه مردم کاهش می‌یابد اما این موضوع برای بانک دشوار خواهد بود که پولی را که هزینه کرده در مدت زمان دیرتری به دست ‌آورد و اثر تورم نیز بر کاهش ارزش آن قسط مشهود است.

مثلا پرداخت ماهانه 500 هزار تومان قسط با پیش‌بینی وضعیت اقتصادی کشور و نرخ تورم در 15 سال آینده مبلغ قابل توجهی نخواهد بود. به همین دلیل باید یک حد وسط را در نظر گرفت که هم خانوار‌ها بتوانند قسط‌شان را منظم پرداخت کنند و هم بانک بتواند در مدت مدت کمتری به منابع مالی خود دست پیدا کند. لذا بهترین راه‌حل پرداخت پلکانی است. در این روش، قسط سال‌های اول کمتر است و هر سال با یک فرمول و نسبت مشخص و با توجه به تورم سالانه رقم اقساط افزایش می‌یابد.

وام مسکن به نفع مردم یا بانک‌ها؟

در حالی که شورای پول و اعتبار سقف وام مسکن در تهران برای زوج‌های جوان را به 80 میلیون تومان افزایش داده است، برخی معتقدند این افزایش بیش از آن که به نفع مردم باشد به نفع بانک‌هاست. چراکه سیستم بانکی هم‌اکنون با چالش سوددهی مواجه است، منابع آن کاهش یافته و ضمنا سود خود را در اعطای وام نیز نمی‌بیند. لذا افزایش وام مسکن از آن رو که سپرده‌گذاری دارد، هم منابع را به سوی بانک‌ها هدایت می‌کند و هم باعث سودآوری آنها خواهد شد. دلیل مدعای این گروه از افراد، سود بالا و بازپرداخت دو برابری وام‌های مسکن 80 میلیون تومانی است.

هرچند تاکنون دستورالعمل رسمی شیوه اعطای وام‌های جدید مسکن و نحوه محاسبه اقساط آن اعلام نشده و تنها گفته شده بانک مسکن این شیوه‌نامه را برای تصویب به بانک مرکزی ارسال کرده، اما آن گونه که از اظهارنظرهای پراکنده برمی‌آید این است که هر قسط از وام 80 میلیونی، یک میلیون و 150 هزار تومان است. با در نظرگرفتن این موضوع که دوره بازپرداخت این وام 12 ساله یا 144 ماهه است، اگر 144 را در رقم یک میلیون و 150 هزار تومان ضرب کنیم، خواهیم دید وام‌گیرنده بعد از 12 سال باید 165 میلیون و 600 هزار تومان یعنی بیش از دو برابر به بانک بپردازد و این امر نوعی گرانفروشی وام به حساب می‌آید. این در حالی است که اصولا دریافت این وام منوط به سپرده‌گذاری است.

یعنی شخص باید معادل 40 میلیون تومان را برای مدت 6 ماه در بانک سپرده‌گذاری کند و در این مدت هیچ سودی نیز به وی تعلق نمی‌گیرد و این نیز به طور نامحسوس هزینه دریافت وام مسکن را افزایش خواهد داد. یعنی تصور کنید که شما برای 40 میلیون با احتساب سود 20 درصد، 8 میلیون در سال و 4 میلیون در شش ماه سود دریافت خواهید کرد؛ در حالتی که شما این پول را در بانک سپرده‌گذاری کنید. لذا وقتی بانک مسکن این سود را به شما نمی‌پردازد، این 4 میلیون نیز به سر جمع سود پرداختی شما اضافه می‌شود.

جالب است که بانک مسکن مقرر کرده اگر شما به هر دلیل پیش از پایان 6 ماه، از دریافت وام مسکن انصراف دادید و خواستید سپرده‌تان را پس بگیرید، سودی معادل 10 درصد یعنی کمتر از سود سپرده‌های 6 ماهه که با توافق بانک‌ها حدود 16 درصد است، به شما پرداخت خواهد شد. در کنار این باید به محاسبه احتمالا اجباری اقساط این وام مسکن به صورت پلکانی نیز اشاره کرد.

در روش محاسبه به طور پلکانی، شاید به ظاهر شما در اقساط اولیه مبلغ کمتری پرداخت می‌کنید و این در بخشی به نفع شماست، اما واقعیت آن است که روش پلکانی برای این طراحی شده تا رقم اقساط متناسب با رشد تورم سالانه افزایش یابد و به این ترتیب برنده نهایی در این میان، بانک خواهد بود. البته شرایطی که ذکر شد، صرفا مربوط به بانک مسکن است حال آن که شورای پول و اعتبار برای سایر بانک‌ها به جای 14 درصد، نرخ سود 21 درصد را در نظر گرفته و با این که شرایط اعطای وام مسکن توسط آن بانک‌ها هم اعلام نشده، اما از هم اکنون می‌توان شرایط نامساعدی را برای مردم و این دسته از وام گیرندگان تصور کرد.

استدلال مخالفان

در مقابل، مخالفان ضرردهی گیرندگان وام‌های مسکن جدید معتقدند با وجود بالا بودن بازپرداخت، این وام در طول 12 سال و بتدریج صورت می‌گیرد و رقمش در برابر رشد طبیعی قیمت مسکن که سالانه به طور متوسط 20 درصد است، رقمی به صرفه خواهد بود. به عبارت بهتر پس از 12 سال، ملک خریداری شده با این وام شاید تا 240درصد (سالانه 20 درصد ضرب در 12 سال) رشد قیمت داشته باشد این در برابر سود 100 درصدی این وام رقم کمی است.

آنان همچنین با یادآوری کارکرد بانک‌ها به عنوان یک بنگاه اقتصادی و قیمت واقعی پول در اقتصاد ایران تصریح می‌کنند مهم‌ترین مزیت این وام‌ها این است که برای برخی بخصوص زوج‌های جوان «مالکیت» به دنبال می‌آورد و این امر علاوه بر اثرات اقتصادی، اثرات مفید اجتماعی، فرهنگی و بهبود جو اجتماعی از نظر تشویق به ازدواج بیشتر و آسان‌سازی شرایط تشکیل زندگی را نیز به دنبال خواهد داشت و این اثرات، اثرات کمی نیست.

سیدعلی دوستی‌موسوی / گروه اقتصاد