مسکن علیه ازدواج

پس از اجرای طرح مسکن مهر در اواخر دهه ۸۰ و اوایل دهه ۹۰، رشد تولید مسکن روند نزولی داشته و با انباشت تقاضا در بازار مواجه هستیم؛ به‌طوری که بر اساس مطالعات، کشور با بیش از شش میلیون تقاضای مسکن انباشته مواجه است. مسکن می‌تواند مانند پیشران برای اقتصاد باشد؛ زیرا بیش از ۲۶۰ صنعت و کسب‌وکار با این بخش ارتباط دارد و رشد تولید مسکن، سبب رشد اقتصادی کشور خواهد شد.

براساس آمار دفتراسکان بشرسازمان ملل متحد، ایرانی‌ها در مقایسه با استاندارد جهانی بیشترین سهم مسکن را در هزینه خانوارشان دارند؛ به‌طوری که سهم ایده‌آل هزینه برای مسکن ۳۰ درصد است، در حالی که این عدد در مناطق شهری ایران ۳۸.۱درصد است. بازار مسکن بعد از یک دهه کاهش تولید در سال‌های اخیر با افزایش ناترازی در عرضه و تقاضا و شکست سیاست‌های تنظیمی مواجه شده است.تورم اجاره‌بها نسبت به تورم عمومی به‌دلیل کاهش تولید و عرضه مسکن افزایش یافته و در سال‌های اخیر در حدود ۵۰ درصد باقی مانده که این موضوع و افزایش قیمت مسکن، به افزایش حاشیه‌نشینی دامن زده است. بر اساس گزارش‌های مرکز آمار ایران، سهم متوسط هزینه اجاره مسکن در سبد هزینه خانوارها از ۴۰درصد فراتر رفته و در برخی دهک‌ها به بیش از ۷۰درصد افزایش یافته و نرخ تورم اجاره مسکن با ۴۳درصد، به بالاترین سطح تاریخی خود رسیده است. دولت سیزدهم برای تامین تقاضای مسکن در کشور طرح ساخت یک میلیون واحد مسکونی را اجرایی کرد. این موضوع توسط نمایندگان مجلس به قانون جهش تولید مسکن تبدیل شد. با این حال گزارش‌های مرکز آمار از پروانه‌های ساختمانی نشان می‌دهد عملکرد بخش صنعت مسکن (تولید) ناموفق بوده و میزان صدور پروانه‌های ساخت مسکن طی سه سال اخیر تغییر محسوسی نداشته و همچنان پایین‌تر از رکوردهای ابتدای دهه ۹۰ است.

عوامل موثر در قیمت مسکن

 

ساخت‌وساز آن متاثر از عوامل مختلفی است که می‌توان به افزایش قیمت نهاده‌های تولید (مصالح ساختمانی)، کاهش بازدهی سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن و کاهش تقاضای مصرفی اشاره کرد. البته موضوعات دیگر مانند کاهش قدرت خرید خانوار، ساخت مسکن حمایتی برای گروه‌های هدف، کاهش نقدینگی تولیدکنندگان و غیره در کاهش تولید و افزایش قیمت مسکن موثر است. شاخص صدور پروانه‌های ساخت مسکن از نیمه دوم سال با رشد نسبی همراه بوده که حاکی از بهبود وضعیت این بازار است، اما همچنان فاصله معناداری با نیاز بالقوه بازار دارد و ادامه این روند در شرایط کسری شش میلیون واحد مسکونی مناسب در بازار، قیمت‌ها را دوباره به سمت جهش مجدد سوق خواهد داد که با هر شوک سیاسی، ارزی و سیاست‌گذاری خود را نشان داده است. بر اساس گزارش مرکز آمار، پروانه‌های ساختمانی صادرشده در فصل زمستان سال گذشته در شهر تهران کاهش چشمگیری داشته است، البته این شاخص در کل کشور افزایش را ثبت کرده است. در زمستان گذشته در شهر تهران برای ۶۶۰۶ واحد مسکونی پروانه صادر شده که کاهش ۵۰درصدی را نسبت به فصل مشابه سال قبل از آن داشته و کمترین میزان در دو دهه اخیر بوده و در مقایسه با نیمه دوم دهه ۹۰ کاهش ۳۰درصدی را نشان می‌دهد. این در حالی است که تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در کشور در زمستان ۱۴۰۲ افزایش ۱۴درصدی را ثبت کرده است؛ هرچند در مجموع در سال گذشته صدور پروانه ساخت مسکن در کشور رشد ۸درصدی داشته که همچنان نسبت به عملکرد سال ۱۳۹۹ کمتر است. این در شرایطی است که دولت سیزدهم برنامه ساخت چهار میلیون واحد مسکونی را در سال ۱۴۰۰ آغاز کرد، ولی تیراژ ساخت مسکن همچنان فاصله قابل‌توجهی با نیاز سالانه به مسکن نوساز دارد.
   
چه‌تعداد مسکن باید در سال ساخته شود؟

بر اساس مطالعات و با در نظر گرفتن نیازهای انباشته و نیازهای جدید در حوزه مسکن، سالانه باید ۹۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شود و کارشناسان تاکید دارند حداقل سالانه ساخت ۵۶۰ هزار واحد مسکونی ضروری است. با این حال در سال گذشته پروانه ساخت ۴۶۷ هزار واحد صادر شده که با اضافه‌شدن تولید مسکن در مناطق روستایی به کف نیاز کشور می‌رسد. البته نیمی از پروانه‌های صادرشده در سه سال گذشته مربوط به طرح نهضت ملی مسکن بوده که نشان می‌دهد سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در حوزه مسکن به شکل معناداری کاهش یافته است. کارشناسان معتقدند افزایش قیمت مصالح ساختمانی نسبت به تورم بخش مسکن، کاهش بازدهی سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن و کاهش تقاضای مصرفی عاملی در جهت کاهش سرمایه‌گذاری و انگیزه ساخت مسکن شده است. بر اساس گزارش مرکز آمار، تورم مصالح ساختمانی در فصل زمستان گذشته نسبت به تورم کشور کاهش یافت و به ۲۳درصد رسید اما تورم مصرف‌کننده مسکن در خرداد امسال به زیر ۱۰ درصد رسیده است. همچنین میانگین بازدهی سرمایه‌گذاری در بخش ساخت مسکن در شهر تهران ۲۷ درصد است که از تورم عمومی کشور پایین‌تر است. جهش قیمت مسکن در دهه ۹۰ و رشد ۸۰۰درصدی آن در یک دهه اخیر و جهش کم‌سابقه قیمت ارز در نیمه دوم سال ۱۴۰۱ باعث افزایش شدید قیمت مسکن شده و در مقابل قدرت خانوار افت شدیدی داشته که این موضوع تقاضای پایدار برای مسکن را کاهش داده است.
   
۷ میلیون تقاضا برای مسکن وجود دارد

کارشناس حوزه مسکن در گفت‌وگو با جام‌جم با اشاره به انباشت تقاضا در بازار مسکن گفت: برخی عنوان می‌کنند باید مکانیسم عرضه و تقاضا، بازار مسکن را تنظیم کند و تعداد واحد مسکونی در کشور با تعداد خانوارها همخوانی دارد، اما بازار مسکن با یک لایه مواجه است که به بحث سن ازدواج مربوط است. فرشید ایلاتی با بیان این‌که متاسفانه افزایش قیمت مسکن و غیره باعث شده میانگین سن ازدواج در کشور افزایش پیدا کند، افزود: امروز حدود ۱۴ میلیون نفر در سن ازدواج در کشور داریم که ۷ میلیون تقاضا برای حوزه مسکن را نشان می‌دهد. این تقاضای جدید از ناحیه ازدواج شکل می‌گیرد.وی افزود: اگر این ازدواج‌ها در ۱۰ سال رخ دهد، سالانه ۷۰۰ ازدواج انجام خواهد شد، البته بر اساس آخرین آمار سالانه کمتر از ۵۰۰ هزار ازدواج در کشور شکل می‌گیرد. این موضوع نشان می‌دهد نیمی از تقاضاهایی که باید در بازار داشته باشیم رخ نمی‌دهد و باعث شده سن ازدواج در شهر تهران به بالای ۳۴ سال برسد. این کارشناس مسکن با توجه به نقش اقتصادی مسکن در خانوارها، تاکید کرد: با افزایش سن ازدواج، جوانی جمعیت را از دست خواهیم داد و سن ازدواج برای آقایان به نزدیک ۴۰ سال می‌رسد که در این سن امکان فرزندآوری کمتر می‌شود و اگر غفلت کنیم در آینده مشکلاتی را برای کشور ایجاد خواهد کرد. ایلاتی ادامه داد: قیمت مسکن افزایش شدیدی داشته و تقاضا هم کاهش یافته که این موضوع به شکل افزایش سن ازدواج در کشور خودش را نشان می‌دهد و باعث بحران اجتماعی خواهد شد؛ بنابراین لازم است که در کنار ساخت‌وسازهای بخش خصوصی (بازار)، برنامه‌های حمایتی ساخت مسکن را موازی با برنامه بخش خصوصی اجرایی کنیم. وی با تاکید بر این‌که دولت باید برنامه حمایتی برای مسکن داشته باشد، تصریح کرد: امروز حدود ۳۵۰ هزار واحد مسکونی در سال توسط بخش خصوصی ساخته می‌شود و این میزان ساخت‌و‌ساز باید حداقل به دوبرابر افزایش پیدا کند. دولت هم باید در سال برای ساخت ۳۵۰ هزار واحد با اولویت جوانان برنامه‌‎ریزی کند.
   
راهکارها برای افزایش تولید مسکن

کاهش قدرت خرید مسکن و شوک تورمی مسکن در سال‌های ۱۳۹۶ تا ۱۴۰۲ باعث شد تا قدرت خرید مسکن خانوارها به کمتر از نصف میانگین بلندمدت کاهش پیدا کند؛ همچنین میزان تسهیلات بانکی برای خرید مسکن در شهر تهران کمتر از ۱۷ درصد میانگین قیمت معاملات در سال ۱۴۰۲ رسیده که این موضوع بر کاهش تقاضا موثر واقع شده است.با جهش هزینه‌های تولید مانند زمین و مصالح ساختمانی در سال‌های اخیر، سازندگان برای پروژه‌های جدید با کمبود سرمایه در گردش مواجه هستند و عملا از بازار مسکن خارج شده‌اند، این در حالی است که سهم تسهیلات بانکی برای ساخت مسکن نیز کاهش پیدا کرده است. 
یکی از دلایل افزایش قیمت مسکن، رشد قیمت زمین است و دولت برای این موضوع باید با افزایش قدرت خرید خانوار از طریق کاهش زمین اقدام کند و می‌تواند در طرح نهضت ملی مسکن با واگذاری زمین‌های دولتی به خانوارها که در دولت سیزدهم نیز اجرایی شده بود، در افزایش تولید مسکن اقدام کند. البته در برنامه هفتم ۳۳۰ هزار هکتار زمین به ظرفیت سکونتگاه‌های کشور افزوده شده است. دولت همچنین می‌تواند با وضع مالیات بر احتکار زمین و مسکن از طریق قانون ساماندهی بازار مسکن، زمین و اجاره‌بها، اجرای طرح‌های حمایتی برای خانوارهای کم‌درآمد، صنعتی‌سازی مسکن و جذب سرمایه‌گذاران خارجی برای رشد تولید مسکن را اجرایی کند.