خانه‌های همچنان خالی

براساس این قانون، سازمان امور مالیاتی موظف شد با اتکا به معرفی و شناسایی اطلاعات ارائه‌شده از سوی وزارت راه و شهرسازی نسبت به پیگیری و اخذ مالیات ازواحدهایی اقدام کند که بیش از۱۲۰روز درسال خالی مانده وفاقد هرگونه ساکن یا کاربر ثبت‌شده هستند. مطابق تکالیف قانونی، سازمان امور مالیاتی پس از دریافت اطلاعات مالکان و احراز خالی بودن واحد، ابتدا به مشمولان خانه‌های خالی پیامک ارسال می‌کند و در صورت عدم پرداخت ظرف یک ماه، مراحل بعدی شامل مطالبه رسمی، صدور برگ قطعی و پیگیری فرآیند وصول مالیات را انجام خواهد داد.
در راستای این قانون، تمام مالکان سراسر کشور مکلف شدند با مراجعه به سامانه ملی املاک و اسکان کشور اطلاعات مربوط به واحدهای ملکی خود شامل محل سکونت، تعداد املاک، وضعیت بهره‌برداری و مشخصات کاربران را ثبت و به‌روزرسانی کنند. این سامانه به‌عنوان زیرساخت اصلی احراز سکونت طراحی شد تا امکان شناسایی دقیق خانه‌های خالی و جلوگیری از فرار مالیاتی در این حوزه فراهم شود.
قانون‌گذار باوضع این مقررات درصدد بودزمینه بازگشت واحدهای‌خالی به چرخه عرضه رافراهم کندوازاین طریق، بخشی ازفشارقیمتی بر بازار مسکن کاهش یابد؛ با این حال، امروزوپس از گذشت چهارسال ازآغازاجرای این قانون، ارزیابی‌های رسمی نشان می‌دهد فاصله‌ای معنادار میان اهداف پیش‌بینی‌شده و نتایج به‌دست‌آمده وجود دارد. بر اساس آمارهای رسمی سازمان امور مالیاتی کشور، میزان مالیات وصول‌شده از محل این پایه مالیاتی در سال ۱۴۰۰ عملا صفر بوده است.
در سال‌های ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۳نیزعملکرد درآمدی این پایه مالیاتی اختلافی چشمگیر با پیش‌بینی‌های قانون بودجه داشته است. مطابق داده‌های رسمی، میزان مالیات وصول‌شده از واحدهای مسکونی خالی در این سه سال به‌ترتیب یک میلیارد و ۸۵۲ میلیون تومان (معادل ۱.۸دهم درصد)، پنج میلیارد و ۴۲۹میلیون تومان(۲.۵دهم درصد)و۱۶میلیارد و ۲۷۴ میلیون تومان (۱.۶دهم درصد) بوده و پس از وصول به خزانه‌داری کل کشور واریز شده است.
آخرین آمار منتشرشده از سوی سازمان امور مالیاتی کشور نیز نشان می‌دهد از ابتدای سال جاری تا پایان مهرماه فقط شش میلیارد و ۵۱۸ میلیون تومان مالیات از این محل وصول شده است. این در حالی است که در بودجه سال ۱۴۰۴، دولت رقم ۵۰۰ میلیارد تومان را به‌عنوان درآمد مورد انتظار از اجرای این قانون تعیین کرده است. مقایسه این هدف‌گذاری با عملکرد تحقق‌یافته تا این مقطع زمانی، بیانگر فاصله بسیار زیاد میان پیش‌بینی‌های بودجه‌ای و ارقام واقعی وصولی است؛ فاصله‌ای که نشان می‌دهد این پایه مالیاتی همچنان با چالش‌های جدی در مرحله شناسایی، مطالبه و وصول روبه‌روست.
در قوانین بودجه سنواتی، برای سال‌های ۱۴۰۱ و ۱۴۰۳ مبلغ ۱۰۰۰ میلیارد تومان و برای سال ۱۴۰۲ رقم ۲۰۰۰ میلیارد تومان به‌عنوان درآمد مورد انتظار از محل مالیات بر واحدهای مسکونی خالی از سکنه پیش‌بینی شده بود؛ اما عملکرد واقعی این پایه مالیاتی در عمل حتی به چند درصد اهداف تعیین‌شده نیز نزدیک نشد. بر همین اساس و با توجه به فاصله چشمگیر میان برآوردهای بودجه‌ای و میزان وصولی واقعی، دولت انتظار خود از تحقق درآمد این پایه مالیاتی را در بودجه‌های سال‌های ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴ به‌طور محسوسی کاهش داد.
براساس وضعیت کنونی بازارمسکن و به‌ویژه تحولات این بخش طی دو سال گذشته، همچنین با مقایسه رقم هدف‌گذاری‌شده در بودجه سالانه کشور با میزان واقعی وصول این پایه مالیاتی در پایان هر سال، می‌توان نتیجه گرفت که اجرای طرح مالیات بر خانه‌های خالی پس از گذشت چهار سال با شکست در تحقق اهداف اجرایی مواجه شده است. نکته قابل‌توجه آن‌که هدف اصلی قانون‌گذاران در زمان تصویب این مالیات، کاهش نگاه صرفا سرمایه‌ای به ملک بود تا مسکن بار دیگر جایگاه حقیقی خود را به‌عنوان کالای مصرفی و نیاز اصلی خانوار بازیابد.
قرار بود اعمال فشار مالیاتی بر نگهداری واحدهای بلااستفاده، انگیزه احتکار مسکن را کاهش داده و در پی آن، با افزایش عرضه، ثبات بیشتری در بازار اجاره ایجاد شود. با این حال، بررسی عملکرد چهار ساله این قانون نشان می‌دهد سیاست مذکور در دستیابی به اهداف کلیدی خود موفق نبوده است. نه تنها عرضه کارآمدی در بازار اجاره شکل نگرفت بلکه به‌دلیل تداوم نارسایی‌های اطلاعاتی در سامانه املاک و اسکان، مشکلات جدی در شناسایی واحدهای خالی و ضعف محسوس در مراحل مطالبه و وصول مالیات، بخش قابل‌توجهی از واحدهای مشمول همچنان خارج از چرخه مالیاتی قرار دارند. در چنین شرایطی، به‌نظر می‌رسد دولت اکنون بیش از آن‌که این سیاست را ابزاری برای تنظیم‌گری بازار مسکن بداند، آن را به‌عنوان یکی از منابع افزایش درآمدهای بودجه‌ای مورد توجه قرار می‌دهد.
بر اساس نتایج آخرین آمارگیری در سال ۱۳۹۵، حدود ۵/۲ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد؛ رقمی که نزدیک به ۱۰ درصد کل واحدهای مسکونی که عددی بسیار بالا محسوب می‌شود. از سوی دیگر، به‌گفته کارشناسان بازار مسکن، سهم محدودی از واحدهای خالی در تمامی اقتصادها برای تنظیم بازار امری طبیعی است اما در ایران این میزان به‌طور قابل‌توجهی فراتر از حد متعارف است.
 
شناسایی ۷۴ هزار خانه خالی در تهران
در همین زمینه و طبق جدیدترین داده‌های ارائه‌شده از سوی مسئولان، رضا خالقی، مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران در شهریورماه سال جاری اعلام کرد از سال ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۴، تعداد ۷۴هزار واحد مسکونی خالی از سکنه شناسایی و به سازمان امور مالیاتی استان تهران معرفی شده است.وی افزود: در همین مدت، قریب به سه میلیون و ۲۳۷ هزار نفر، عمدتا سرپرستان خانوار، برای خود‌اظهاری به سامانه املاک و اسکان مراجعه کرده‌اند.
خالقی با اشاره به ارسال پیامک به شهروندان در دو مرحله با مضمون شناسایی ملک به‌عنوان واحد خالی و مشمول مالیات، اظهار کرد: تاکنون ۶۰۰۰ پرونده مالیاتی در ادارات امور مالیاتی تشکیل شده است.
 
ناهماهنگی دستگاه‌ها، چالش جدی در اجرای قانون مالیات بر واحدهای خالی
همچنین ازسوی دیگر،به‌دلیل ضعف داده‌ها درسامانه املاک واسکان وعدم‌همکاری برخی دستگاه‌ها،همچنین‌وجود مشکلاتی از جمله نقص در احراز سکونت،محدودیت‌های حقوقی در تعریف واحد خالی، ناقص‌بودن بانک‌های اطلاعاتی وعدم اتصال کامل دستگاه‌ها به سامانه، اجرای دقیق این قانون با اختلال جدی مواجه شده است.بر همین اساس،درحال حاضر اطلاعات به‌روز و دقیقی از تعداد واقعی خانه‌های خالی از سکنه در کشور در دست نیست. به نظر می‌رسد وزارت راه و شهرسازی و سازمان امور مالیاتی نیز با وجود چنین ضعف‌های ساختاری‌ای، امکان تحقق کامل اهداف این قانون را نخواهند داشت.
 
قانون مالیات بر خانه‌های خالی از پایه ایراد حقوقی دارد
خشایار باقرپور، رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران در گفت‌وگو با خبرنگار روزنامه جام‌جم با اشاره به تاریخچه تصویب «قانون مالیات بر خانه‌های خالی» اظهار کرد: طرحی که امروز با عنوان مالیات بر واحدهای مسکونی خالی شناخته می‌شود، از ابتدا مبتنی بر برداشت‌ها و آدرس‌های نادرست در تحلیل وضعیت بازار مسکن شکل گرفت و مجلس نیز بر همین مبنا آن را به‌تصویب رساند.
وی افزود: اگر به پنج تا شش سال گذشته بازگردیم، در برهه‌ای که بازار مسکن با بحران‌های عمیق تورمی در دهه ۹۰ مواجه بود، مجموعه‌ای از تحلیل‌های نادرست در فضای کارشناسی و سیاستگذاری کشور مطرح می‌شد. در آن دوره، هر روز یک عامل به‌عنوان مقصر افزایش قیمت مسکن معرفی می‌شد. زمانی عنوان می‌شد مشاوران املاک موجب رشد قیمت‌ها هستند؛ در مقطع دیگری خانه‌های خالی به‌عنوان عامل جهش قیمت معرفی می‌شد و سپس بانک‌ها در مظان اتهام قرار می‌گرفتند. این موارد نمونه‌هایی از آدرس‌های نادرستی بود که در زمان خود ارائه شد و نهایتا به تصمیم‌گیری‌های غیرواقع‌بینانه منجر گردید.
باقرپور با اشاره به این‌که موضوع خانه‌های خالی در ادامه به سیاست‌های درآمدی دولت در حوزه مالیات گره خورد، بیان کرد: این نگاه اشتباه سبب شد قانونی تحت عنوان «قانون مالیات بر خانه‌های خالی» تدوین و تصویب شود. همان زمان، کارشناسان و فعالان بازار مسکن تاکید داشتند که این قانون، اولا از حیث اجرایی قابلیت تحقق ندارد؛ چراکه فردی که قصد احتکار مسکن داشته باشد، به‌راحتی راه‌های دور‌زدن قانون را خواهد یافت.
این مقام صنفی یادآور شد: نکته‌ای که باید به آن توجه شود، این است که قانونی که اجرا نشود، اعتبار قانون‌گذار را زیر سؤال می‌برد. چرا باید قانونی تصویب شود بدون این‌که نظر کارشناسان پیش از آن دریافت شده و واقعیت‌های جامعه به‌درستی در نظر گرفته شده باشد؟ اکنون، پس از سه یا چهار سال، می‌بینیم قانونی که حتی کمتر از ۵/۰ درصد ضمانت اجرایی داشته، نتوانسته کارکرد مناسبی داشته باشد.
 
دور‌زدن قانون با یک لامپ زمان‌دار
وی تصریح کرد: در مقطعی حتی شهرداری تهران پذیرفته بود مسئولیت شناسایی خانه‌های خالی را بر عهده بگیرد. این پرسش مطرح است که آیا قانون‌گذار یا مقام مسئول در زمان تصمیم‌گیری به این موضوع توجه نکرده است که اگر قرار باشد شناسایی صرفا بر اساس مشاهده یک مامور شهرداری انجام شود، با نصب یک پرده، یک لامپ یا حتی یک تایمر برای مصرف برق می‌توان به‌سادگی وضعیت سکونت را شبیه‌سازی کرد و قانون را دور زد؟
باقرپور در پاسخ به پرسشی درباره میزان جدیت سازمان امور مالیاتی در اخذ مالیات از واحدهای مسکونی خالی، بیان کرد: سیاست‌های بودجه‌ای کشور سال‌هاست به‌سمت کاهش وابستگی به نفت حرکت می‌کند و یکی از مهم‌ترین منابع تامین بودجه، مالیات است. بنابراین طبیعی است که سازمان امور مالیاتی نسبت به این موضوع توجه و اهتمام ویژه داشته باشد.
وی افزود: با‌این‌حال، مساله اصلی در حوزه شناسایی است؛ در مقطعی شهرداری‌ها مسئول شناسایی خانه‌های خالی شدند اما پس از آن این وظیفه به سامانه املاک و اسکان و متولی اصلی آن وزارت راه و شهرسازی واگذار شد؛ البته سامانه‌ها از ابتدا زیرساخت‌های لازم را برای این کار در اختیار نداشتند؛ به همین دلیل، ابزارهایی که سازمان امور مالیاتی باید برای تحقق درآمدهای پیش‌بینی‌شده داشته باشد، هنوز به‌طور کامل فراهم نشده است. سازمان امور مالیاتی موظف است واحدهایی را که شناسایی و اطلاعات آنها در اختیارش قرار گرفته، محاسبه و نسبت به وصول مالیات اقدام کند.
این مقام صنفی افزود: تا زمانی که اقدامات کلان اقتصادی به‌گونه‌ای طراحی نشود که نیاز مصرفی بازار اشباع شود، مسکن از قالب کالای سرمایه‌ای خارج نمی‌شود. اجرای طرح‌های حمایتی، افزایش عرضه مؤثر و ایجاد فرصت واقعی برای مستاجران از جمله اقداماتی است که باید انجام گیرد تا صورت‌مساله اصلی از میان برداشته شود. در چنین شرایطی دیگر دلیلی برای وجود خانه خالی باقی نمی‌ماند و نگهداری واحد مسکونی برای مالک تبدیل به هزینه‌ای سنگین خواهد شد.