چالش کهنه آسمان فروشی

اما همین فروش تراکم ماجرایی است که در بیش از دو دهه هنوز میان موافقان و مخالفان آن اختلاف نظر وجود دارد. شهرداری‌ها می‌گویند برای تامین منابع مالی شهر چاره‌ای ندارند که روی تراکم فروشی هم حساب باز کنند، اما مخالفان معتقدند که شهرداری‌ها نباید با فروش تراکم جهت خالی کردن جیب شهروندان برای چیزی که حق‌شان است، نقشه بکشند.

ماجرای یک بام و دو هوا

ماجرای فروش تراکم از سوی شهرداری‌ها برای اداره شهرها شباهت غریبی دارد به آن چیزی که روزی ناصرالدین شاه گفته بود: «اگرچه اسمش قابل اشاره نیست، اما خودش قطعا قابل استفاده است.»

ماجرای فروش تراکم نیز دقیقا همین سرنوشت را طی یک دهه گذشته پیدا کرده است. بسیاری از کارشناسان شهری و نمایندگان مردم در شوراهای شهر دوره‌های مختلف موضوع فروش تراکم را کاری غیرمنطقی دانسته‌اند.

آنها معتقدند اداره شهر با تکیه بر تراکم فروشی کارعاقلانه‌ای نیست و به جای این کار بهتر است به سمت ایجاد درآمدهای پایدار برای تامین هزینه‌های اداره شهر حرکت کرد.

مخالفان اداره شهر از راه فروش تراکم مهم‌ترین پیامد منفی این کار را متورم‌کردن فضای شهرها (افزایش جمعیت)، وسعت بخشیدن بی در و پیکر به شهر و تشدید بحران‌های زیست‌محیطی می‌دانند. آنها تاکید می‌کنند اداره هزینه‌های شهر از راه فروش تراکم عملا شهرداری‌ها را به مدیریت شهری بر پایه ساخت و سازها و بلندمرتبه‌سازی‌های صرف تبدیل خواهد کرد، اما با همه این مخالفت‌ها تاکنون هیچ راهکار عملی برای حذف تراکم و جایگزین مناسب آن ارائه نشده است.

در واقع به ظاهر همه با این واقعیت کنار آمده‌اند که اگرچه فروش تراکم چندان منطقی نیست، اما بنا به شرایط موجود گریزی هم از آن نیست.

پرونده 24 ساله تراکم فروشی

جبران هزینه‌های پایتخت در سال 68 مهم‌ترین عامل در آغاز تراکم فروشی در کشور بود. با شروع این ماجرا در کمتر محله‌ای از تهران بود که در آن ساخت و ساز صورت نگیرد و شهر به کارگاه ساختمان‌سازی تبدیل شد.

فروشندگان تراکم در 22 منطقه شهر تهران در آن سال‌ها به دلیل ارتباط گسترده‌ای که با واگذارکنندگان تراکم داشتند، با اخذ مابه‌التفاوت کلان، حتی در کوچه‌هایی با عرض اندک یا به اصطلاح چند وجبی تراکم مورد نیاز را به سازندگان واحد‌های مسکونی آپارتمانی واگذار می‌کردند.

هرچند فروش تراکم در پایتخت در دهه 80 رو به کاهش گذاشت، اما به دلیل مشکلاتی که شهرداری تهران در تامین بودجه‌های مورد نیاز برای اجرای پروژه‌های شهری و هزینه‌های اداره شهر داشت و از همه مهم‌تر کمک‌های دست و پا شکسته‌ای که شهرداری برای گرفتن آن از دولت همواره در چالش بود، موجب شد دوباره فروش تراکم در پایتخت جان بگیرد و مسئولان شهری نیز بر لزوم فروش تراکم اصرار داشته باشند. با گذشت 24 سال از آن روزها ‌اکنون بخشی از درآمدهای شهرداری تهران از طریق عوارض و بخش دیگر با فروش تراکم در سطح مناطق 22 گانه شهر تهران تامین می‌شود.

جلسه پرچالش شورا بر سر تراکم

مخالفان فروش تراکم اصرار دارند کار شهرداری غیرقانونی است. آنها معتقدند تراکم حق شهروندان است و این‌که شهرداری بخواهد منابع مالی برای اداره شهر را از راه فروش تراکم تامین کند مانند این است که بخواهد حق مردم را به خودشان بفروشد.

وزیر مسکن و شهرسازی که مهمان جلسه هفته گذشته شورای شهر تهران بود هرچند برای تشریح وضع مسکن و اقدامات انجام شده در این زمینه به جلسه شورا آمده بود، اما صحبت‌هایی که با محوریت توسعه حقوق شهروندی آغاز شد، بهانه‌ای شد تا آتش زیر خاکستر تراکم فروشی شعله‌ور شود.

عباس آخوندی با صراحت لهجه‌ای که خود نیز بر آن تاکید داشت از فروش تراکم انتقاد کرده و گفته بود فروش تراکم برای تامین منابع مالی اداره شهر، به معنی فروش
حقوق شهروندان است.

او گفته بود، هرچند در جلسه تصویب طرح جامع شهر تهران حضور نداشته اما بنا بر نقل قول‌ها شنیده است با نظر شخص رئیس وقت دولت و در یک تصمیم لحظه‌ای 20 درصد به تراکم تهران اضافه شده و در طرح تفصیلی جدید شهر تهران نیز به شهر اجازه گسترش داده و گفته شده که تمام زمین‌های دولتی می‌توانند کاربری ویژه (تغییر کاربری) داشته باشند. اما شهردار تهران انتقادات مطرح شده درباره فروش تراکم در پایتخت و عملکرد شهرداری در این زمینه را در ادامه همین جلسه رد کرد و توضیحاتی داد.

قالیباف تاکید کرد در قانون 120 درصد تراکم پایه که تراکم مجاز برای شهر تهران است پیش‌بینی شده ولی وقتی گفته می‌شود شهرداری تراکم فروخته ایجاد بار منفی می‌کند؛ البته شهردار تهران پذیرفت که در دوره‌های گذشته اگر شهروندان پول بیشتری می‌دادند تعداد طبقات بیشتری هم می‌گرفتند، اما حالا با ابلاغ طرح تفصیلی جامع این امکان وجود ندارد.

تصمیم‌‌های غیرکارشناسی در کمیسیون ماده 5

در این میان اما اعضای شورای شهر تهران به موضوع تراکم با دید منطقی‌تری نگاه می‌کنند. آنها معتقدند تراکم مانند تیغ دولبه‌ای است که هم می‌تواند فرصت باشد، هم تهدید.

اقبال شاکری، عضو کمیسیون عمران و حمل و نقل شورای شهر تهران، تاکید می​کند هم‌اکنون همه چیز باید بر مبنای طرح تفصیلی شهر تهران باشد و هیچ‌کدام از شهرداری‌های مناطق حق فروش تراکم اضافی را ندارد، مگر این‌که مالک، موافقت کمیسیون ماده 5 را گرفته باشد.

شاکری در گفت‌وگو با جام‌جم، فروش تراکم در حد مجاز را تا صددرصد قانونی و اجتناب‌ناپذیر می‌داند، اما مشکل اصلی تغییراتی است که در تراکم و کاربری‌ها به‌وجود می‌آید تا جایی که در حد مجاز نیز در برخی جاها غیرقابل قبول است و اعضای شورا معتقدند در ماجرای اجازه تراکم یا تغییر کاربری‌ها باید پلاک به پلاک کار کارشناسی انجام شود. وی مشکل اصلی را موضوع برخی تصمیم‌گیری‌های غیرکارشناسی در کمیسیون ماده 5 (این کمیسیون درباره اجازه فروش تراکم در مناطق و تغییر کاربری‌ها تصمیم‌گیری می‌کند!) می‌داند که به تغییر تراکم یا کاربری‌هایی رای داده می‌شود که قانونی است، اما پیامدهای منفی آن در دیگر ابعاد سنجیده نمی‌شود و به مصالح شهروندان بی‌توجهی می‌شود.

شاکری در این زمینه مثالی زده و توضیح می‌دهد: به عنوان نمونه ممکن است در یک کوچه هشت متری به مالک اجازه ساخت یک ساختمان چند طبقه داده شود، اما درباره تعداد پارکینگ‌های آن فکری نمی‌شود یا موضوع تامین فضای سبز آن نادیده گرفته می‌شود که مهم‌ترین پیامد منفی اینچنین رای‌های غیرکارشناسی بی‌توجهی به بافت منطقه‌ای است و تبعات منفی ناشی از این نادیده گرفتن است. شاکری البته به این نکته هم اشاره می‌کند که براساس طرح تفضیلی شهر تهران تمام مناطق پهنه‌بندی شده و برای هر پلاک از زمین شهر تهران که به ثبت رسیده در این طرح ارتفاع، تعداد طبقات و تراکم مجاز تعیین شده است که براساس قانون شهرداری‌ها مجاز هستند در این پهنه به متقاضیان تراکم عرضه کنند.

این‌طور که پیداست قرار نیست به این زودی‌ها ماجرای تراکم‌فروشی در پایتخت به سرانجام برسد، چون گرچه مخالفان در این میان طرف شهروندان هستند، اما هنوز هیچ راهکار مناسبی که بتوان آن را جایگزین فروش تراکم برای تامین بخشی از هزینه‌های شهرداری‌ها کرد، ارائه نداده‌اند. شاید همین خلأ موجب شده شهرداری‌ها حاضر نباشند در ماجرای فروش تراکم کوتاه بیایند.

پوران محمدی ‌/‌‌ گروه جامعه