خانه‌ داری بانک‌ ها!

 هرچند از آخرین آمار و ارقامی که در دسترس است پنج سال گذشته و قطعا تعداد خانه‌های خالی با توجه به تورم زیادی که در این مدت، بخش مسکن تجربه کرده رشد داشته است.

در هفته‌های اخیر، اظهاراتی مبنی بر این‌که خانه‌های خالی متعلق به بانک‌های دولتی و خصوصی است، شنیده شد؛ موضوعی که به‌صراحت از سوی بانک‌ها رد نمی‌شود و معتقدند خلافی از سوی آنها صورت نگرفته و املاکی که در اختیارشان قرار دارد مربوط به اموال تملیکی است.

این در حالی است که سال گذشته، قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی تصویب شد اما تاکنون ریالی از این محل نصیب دولت نشده است.

هرچند نمایندگان مجلس گفته بودند این قانون را برای مدیریت عرضه بانک مسکن تصویب کردند اما عرضه در این زمان افزایش نیافت و تنها کاهش تورم نرخ مسکن اتفاق افتاد.

ماجرا از ثبت‌نام در سامانه ملی املاک و اسکان شروع شد. سامانه‌ای که نشان می‌دهد کدام واحدهای مسکونی خالی و کدام دارای سکنه است.

بر این اساس، خانه‌ای که چهار ماه خالی از سکنه باشد خانه خالی تلقی شده و مشمول پرداخت مالیات می‌شود. البته قانونگذار و دولت بارها اعلام کرده‌اند قصد کسب درآمد دولت برای این قانون مطرح نیست، بلکه این قانون به منظور تنظیم‌گری طراحی و تصویب شده است.

قانون مالیات بر خانه‌ های خالی ۵ آذر ۱۳۹۹ توسط مجلس تصویب و در تاریخ ۲۶ آذر همان سال به تایید شورای نگهبان رسید.

بر اساس این قانون قرار است اگر واحد مسکونی در شهرهای بالای ۱۰۰هزار نفر بیش از ۱۲۰روز ساکن نداشته باشد مشمول مالیات بر مبنای درآمد اجاره شود.

به این صورت که به ازای هر ماه بیش از زمان مذکور، بدون لحاظ معافیت‌های مندرج در این قانون، ماهانه مشمول مالیاتی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره به شرح ضرایب سال اول معادل شش‌ برابر مالیات متعلقه، سال دوم معادل ۱۲برابر مالیات متعلقه و سال سوم به بعد معادل ۱۸برابر مالیات متعلقه می‌شود.

داستان خانه‌ های خالی دو سالی است مورد بحث دولت و مجلس قرار گرفته است. یک گروه خانه می‌سازند و برای سود بیشتر آن را نمی‌فروشند و گروهی دیگر سال‌ها به دنبال تجمیع سرمایه است تا بتواند سرپناهی برای خود فراهم کند.

سرپناهی که ممکن است چند سال یک خانواده را درگیر اقساط مسکن کند و این موضوع با توجه به هزینه‌های معیشتی بسیار بالا شرایط را سخت می‌کند.

بر اساس آمارهای غیررسمی حدود یک میلیون و ۷۰۰هزار خانه خالی احتکار شده در کل کشور وجود دارد که ۲۰۰ تا ۳۰۰هزار واحد آن مربوط به حقیقی‌ها و مابقی مربوط به حقوقی‌هاست.

در این میان، برخی کارشناسان بر این باورند سهم بانک‌ها بیشتر است. اقبال شاکری، عضو کمیسیون عمران مجلس اعلام کرده بانک‌ها به دلیل این‌که منابع زیادی در اختیار دارند در ساخت و سازهای احتکار شده سهم بیشتری نسبت به سایر دستگاه‌ها و افراد دارند. از این رو بانک‌ها یا باید این املاک را به فروش برسانند یا در بازار اجاره عرضه کنند. بررسی‌ها نشان می‌دهد برخی شرکت‌های زیرمجموعه بانک‌ها نیز در بازار مسکن فعالیت می‌کنند. طبق قانون مجلس سال ۹۴ بانک‌ها از شرکت‌داری منع شدند اما با گذشت شش سال همچنان گفته می‌شود بانک‌ها یا زیرمجموعه‌هایشان در یک بازار ورود کرده‌اند.

محمود شایان، مدیرعامل بانک مسکن درباره احتکار واحدهای مسکونی توسط بانک‌ها توضیح داده بانک‌ها یا شرکت‌های زیرمجموعه‌ آن که به طور قانونی در زمینه مسکن فعالیت می‌کنند اجازه ندارند به منظور افزایش قیمت، خانه را عرضه نکنند. از سوی دیگر اقبال شاکری، عضو کمیسیون عمران مجلس بخش نظارت بانک مرکزی را مقصر این موضوع اعلام کرد و گفت در طول سال‌های گذشته معاونت نظارت بانک مرکزی منفعلانه در این زمینه عمل کرد، در حالی که انتظار می‌رفت پیگیری و نظارت خود را در حوزه شرکت‌داری بانک‌ها تقویت کند.

شبکه بانکی می‌گوید برچسب دارا بودن خانه‌خالی به آنها نمی‌چسبد و در عین حال محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی اخیرا اعلام کرده تعداد ۲۰۰هزار خانه خالی متعلق به افراد حقیقی است و یکی از بانک‌های کشور به تنهایی دارای ۱۰۰۰واحد مسکونی خالی است.

وی هدف دولت را عرضه واحدهای مسکونی به بازار اعلام کرده و توضیح داده به دنبال این موضوع هستیم تا خانه‌های خالی در بازار عرضه شود که هم در کاهش قیمت تاثیر آن مشهود خواهد بود و هم عرضه افزایش می‌یابد. با این‌که وزارت راه و شهرسازی گفته اطلاعات مربوط به خانه‌های خالی را در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار داده اما داوود منظور، رئیس سازمان امور مالیاتی کشور توضیح داده هنوز اطلاعاتی در این زمینه به دست این سازمان نرسیده است.

این در حالی است که تیرماه گذشته محمد اسلامی، وزیر سابق راه و شهرسازی گفته‌بود این وزارتخانه تکلیف خود را در مورد معرفی خانه‌های خالی انجام داده و یک میلیون و ۳۰۰هزار واحد مسکونی خالی به سازمان مالیاتی معرفی شده و این سازمان باید نسبت به اخذ مالیات اقدام کند. از سوی دیگر باید توجه داشت یکی از طراحان اصلی اخذ مالیات از خانه‌های خالی، احسان خاندوزی، نایب‌رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس بود که اکنون بر صندلی وزارت اقتصاد تکیه می‌زند. با این حال بررسی‌ها نشان می‌دهد هنوز دولت از این بخش درآمدی کسب نکرده‌است.

به تعداد شعب‌ بانکی، خانه خالی داریم

تا اینجا به بحث عدم شفافیت بانک‌ها در مورد خانه خالی پرداخته‌ایم اما این سکه روی دیگری هم دارد. کارشناسان بانکی می‌گویند حدود ۲۰میلیون مشتری اعتباری در شبکه‌بانکی وجود دارد که ۱۰میلیون نفر برای دریافت تسهیلات، وثیقه ملکی قرار می‌دهند. اگر از این تعداد حدود ۱۰درصد به تعهد خود عمل نکنند، سالانه حدود یک میلیون واحدمسکونی به تملک بانک در می‌آید که عدد بزرگی است.

محمدرضا جمشیدی، دبیر کانون بانک‌های خصوصی به خبرنگار ما گفته به تعداد شعب بانک‌ها خانه خالی وجود دارد. حدود ۲۲هزار شعبه بانکی در کشور فعال هستند و به همین تعداد و نهایتا دوبرابر آن واحد مسکونی وجود دارد؛ یکی متعلق به رئیس شعبه و دیگری در قالب مهمانسرا به کارمندان عرضه می‌شود.

جمشیدی می‌گوید بانک‌های خصوصی اصلا به موضوع احتکار خانه ورود نکرده و نمی‌کنند اما غلامرضا مرحبا، سخنگوی کمیسیون اقتصادی اظهارنظری دارد که نشان می‌دهد شبکه‌بانکی در این زمینه نقش جدی دارند. وی می‌گوید: بانک‌ها و بخش خصوصی باید قانون مالیات بر خانه‌های خالی را اجرا کنند و قطعا استنکاف از اجرای این قانون به عنوان ترک فعل بوده و متخلفان به قوه قضاییه معرفی می‌شوند.

وی همچنین توضیح داده مشخص است افراد حقیقی توانایی احتکار این متراژ از مسکن را ندارند. برخی بانک‌ها و احتمالا بیشتر بانک‌های خصوصی برای آن‌که بتوانند سرمایه‌شان را حفظ کرده و سودآوری بالایی داشته‌باشند، دست به سرمایه‌گذاری در این حوزه زده‌اند.در حالی که این در اقتصاد ما به معنای یک نوع رکود سرمایه‌ای است. بانک‌ها موسساتی هستند که وظیفه جمع‌آوری دارایی مردم را داشته و باید آنها را در زمینه‌ مولدسازی به کار بیندازند که کار مثبتی در اقتصاد است پس سوداگری کار بانک‌ها نیست، بانک‌ها باید به رسالت‌شان در نظام بانکی بپردازند.

مرحبا البته این توضیح را هم داد که این موضوع تنها برای بانک‌ها نیست نباید این وسیله‌ای برای ضربه‌زدن و حمله به بانک‌ها شود، طبیعتا بانک‌ها خواسته‌اند در خلأیی که وجود دارد سرمایه‌شان را حفظ کنند. البته این رویکرد در نظام اقتصادی پسندیده نیست و بانک‌ها باید سرمایه‌ها و دارایی‌شان و منافع و مصارف‌شان را در زمینه مولد به کار بیندازند.

با این‌که جمشیدی، دبیر کانون بانک‌های خصوصی گفته حساب همه بانک‌ها توسط بانک‌مرکزی رصد می‌شود، شاکری عضو کمیسیون عمران مجلس معتقد است بانک‌ها به جای پرداخت تسهیلات به مردم، ساختمان‌سازی می‌کنند و باید به ترازنامه بانک‌ها رسیدگی شود.

وی اضافه کرد: اقدامی که باید برای ساماندهی بازار مسکن انجام شود، اجرای کامل و دقیق قانون مالیات بر خانه‌های خالی به عنوان یک قانون دائمی سپس عرضه واحدهای خالی احتکار شده به بازار است. قانون مالیات بر خانه‌های خالی در ماه‌های نخست مجلس یازدهم مورد بررسی و اصلاح قرار گرفت و بی‌تردید به یکی از قوانین بسیار کارآمد تبدیل شد. براساس قانون مذکور، خانه‌های خالی که برای افزایش قیمت و کسب سود بیشتر احتکار شده‌اند باید مالیات پرداخت کنند. این امر با هدف عرضه بیشتر واحد‌های خالی به بازار و جبران بخشی از کمبودها انجام خواهدشد اما متاسفانه قانون مالیات بر خانه‌های خالی مدتی میان وزارت راه و شهرسازی و سازمان امور مالیاتی به صورت پینگ‌پنگی رد بدل شده و به اجرا نرسید. از این رو در طرح جهش تولید مسکن مسؤولیت سامانه املاک و اسکان را از وزارت صمت به وزارت راه و شهرسازی منتقل کردیم تا این وزارتخانه محور اطلاعات قرار بگیرد. حال، کندی اجرای این قانون باید برطرف گردد و سازمان امور مالیاتی چابک‌تر عمل کند تا اثر مثبت قانون در جامعه احساس شود. بخش عمده‌ واحدهای خالی شناسایی شده در تهران بوده و پیش‌بینی می‌شود حدود ۵۰۰‌هزار واحدمسکونی خالی با اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی به بازار عرضه شوند. البته دبیر کانون بانک‌های خصوصی که داشتن خانه خالی بانک‌ها را رد نکرده، به جام‌جم گفته بانک‌ها به منظور کسب سود وارد بازار مسکن نشده‌اند و اگر ملکی در اختیار آنهاست، تملیکی است. طبق قانون بانک پس از یک‌سال از زمان تملک باید ملک را در بازار عرضه کند اما برخی املاک آن‌قدر بدهی دارند که بانک باید مبالغی را برای تسویه آن بپردازد، از این رو معطل مانده است.

ارزش خانه‌ های خالی

طبق آخرین آمار، هرمزگان بیشترین خانه خالی را در کشور دارد و لرستان کمترین آمار را به خود اختصاص داده‌است. بررسی‌ها نشان می‌دهد در تهران نیز مناطق ۵ و ۲۲ بیشترین خانه خالی را دارند. اگر قیمت هر مترمربع خانه را به طور متوسط ۲۰ میلیون تومان حساب کنیم و متراژ خانه‌های خالی را ۱۰۰ متر در نظر بگیریم، با احتساب این‌که یک میلیون و ۷۰۰هزار واحد خالی در کشور وجود داشته‌باشد، ارزش خانه‌های خالی رقمی حدود ۳۴۰۰ هزار میلیارد تومان می‌شود.

چند واحد مسکن مهر پردیس و پرند باقی مانده است؟

مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران جزئیات واحدهای مسکن مهر باقیمانده پرند و پردیس را تشریح کرد.

خلیل محبت‌ خواه گزارشی از آخرین وضعیت مسکن مهر تحت پوشش ادارات کل راه و شهرسازی و بنیاد مسکن استان تهران و همچنین شهرهای جدید پرند، پردیس و اندیشه ارائه کرد و گفت: تنها در دو شهر جدید پرند و پردیس واحدهای باقیمانده مسکن مهر داریم. در شهر جدید پرند ۹۵هزار و ۷۴۵ واحد مسکن مهر تکلیف بوده است که ۹۰هزار و ۱۵۷ واحد در مرحله اتمام نازک‌کاری بوده و بیش از ۵۰۰۰ واحد باقی مانده است.

مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران گفت: پیشرفت در پرند رو به رشد است و تا پایان سال عملیات اجرایی مسکن مهر به اتمام خواهد رسید. در شهر جدید پردیس ۸۴هزار و ۱۴۲ واحد مسکن مهر در تعهد شهرهای جدید بود که ۷۶هزار و ۳۳۶ واحد در مرحله اتمام است. وی پیشرفت فیزیکی ساخت واحدها را در پرند ۹۸ و پردیس را ۹۴درصد اعلام کرد. در شهر جدید پردیس ۴۰هزار و ۳۰ واحد بدون برگزاری مراسم افتتاح در حال تحویل به متقاضیان است.

محسن منصوری، استاندار تهران نیز از مدیران شهر جدید پردیس خواست هرچه سریع‌تر نسبت به ارائه جدول زمان‌بندی اتمام پروژه‌ها با افق پایان سال ۱۴۰۰ اقدام کند. استاندار تهران به اداره کل تعاون صریحا دستور داد مشکلات تعاونی‌های مسکن مهر بنیاد مسکن را هرچه سریع‌تر مرتفع کنند و در جلسه آینده شورای مسکن گزارشی در این خصوص ارائه شود.

محمدحسین علی اکبری - اقتصاد / روزنامه جام جم