خیار تعذر تسلیم برای چه زمانی مناسب است و شامل کدام قرارداد می‌شود؟

بنابراین تنها در صورتی که شرایط خاصی فی ما بین خریدار و فروشنده رخ دهد، آن‌ها می‌توانند برای فسخ قرارداد خرید و فروش خود به استناد خیار فوق الذکر اقدام کنند. قابل توجه است علی رغم این که خیار مزبور جایگاه مهمی در انواع معاملات دارد و به عنوان رکن اساسی آن‌ها به شمار می‌رود، اما قانونگذار به صورت مستقیم در مورد آن صحبتی نکرده است.

از سوی دیگر، خیار تعذر تسلیم خیاری است که می‌توان آن را برای فسخ قرارداد اجاره نیز مورد استناد قرار داد. در واقع شرایط نسبتا مشابهی فی ما بین احکام ناظر بر این خیار در قراردادهای بیع و قراردادهای اجاره وجود دارد.

در ادامه این مقاله تلاش داریم که ابتدا خیار مزبور را مورد بررسی قرار دهیم و سپس جایگاه آن را در قراردادهای بیع و اجاره ارزیابی کنیم. به خاطر داشته باشید که برای فسخ قرارداد بیع یا اجاره خود، نکات مطرح شده در این نوشتار را مورد توجه قرار دهید.

خیار تعذر تسلیم و جایگاه آن در انواع بیع نامه

در یک نگاه کلی، عقود بیع، قراردادهایی هستند که به موجب آن‌ها، مالکیت یک مال از فروشنده به خریدار منتقل می‌شود. کسب مالکیت در قراردادهای اخیر، از طریق پرداخت ما به ازا یا همان ثمن است. پس از امضای یک بیع نامه، خریدار به عنوان مالک جدید مورد معامله شناخته خواهد شد. در نظام حقوقی حاکم بر قراردادها، قراردادهای بیع به عنوان عقود لازم شناخته می‌شوند. به عبارت دیگر، تعهدات ناشی از قراردادهای اخیر، ماهیتی لازم الاجرا دارند و خریدار و فروشنده را مکلف به پیروی از آن‌ها می‌کند.

با این اوصاف، می‌توان نتیجه گرفت که قراردادهای مزبور، غیر قابل خاتمه نیز هستند. به این معنا که طرفین قادر نخواهند بود در هر زمانی برای انحلال قرارداد خود اقدام کنند. اما به طور کلی، شرایطی در قانون پیش بینی شده است که خریدار و فروشنده بتوانند با استناد به آن‌ها، برای خاتمه قرارداد خود اقدام کنند. این شرایط برای جلوگیری از ورود ضرر و خسارات به طرفین مورد پیش بینی قرار گرفته‌اند. به موجب ماده 219 قانون مدنی، قراردادهای لازم، غیر قابل خاتمه هستند، مگر به موجب فسخ قرارداد (روی لینک قبل بزنید) یا اقاله.

فسخ حالتی است که سبب انحلال قرارداد از جانب یکی از طرفین می‌شود. شرایط و عواملی که منجر به فسخ می‌شوند، در متن قانون مورد اشاره قرار گرفته است. در این میان، خیار تعذر تسلیم در قانون مدنی مانند خیار تاخیر ثمن (روی لینک قبل بزنید) و خیار غبن (روی لینک قبل بزنید) یکی از عوامل قابل بحث در این زمینه خواهد بود. اقاله نیز یکی دیگر از عوامل خاتمه دهنده بیع است و مبنای توافقی دارد. به این معنا که اراده هر دو طرف قرارداد در آن نقش خواهد داشت.

خیار تعذر تسلیم چیست و به چه دلیل سبب فسخ عقد بیع خواهد شد؟

پس از این که یک قرارداد بیع میان شما و طرف مقابلتان منعقد شد، شما و طرف مقابلتان متعهد به انجام شرح وظایفی خواهید شد. یکی از ارکان اصلی هر قرارداد بیع، تسلیم مورد معامله است. به طوری که ماده 362 قانون مدنی مقرر می‌کند که آثار مبایعه نامه که به صورت صحیح منعقد شده باشد به شرح ذیل است:

• خریدار مالک مورد معامله و فروشنده مالک ما به ازای آن می‌شود؛
• فروشنده ملزم به تسلیم مورد معامله خواهد شد؛
• خریدار ملزم به پرداخت مبلغ قرارداد خواهد شد.

حال این سوال مطرح می‌شود که با توجه به نقش تسلیم، عدم تسلیم مورد معامله، چه آثاری را بر عقد بیع مترتب خواهد کرد؟ تسلیم مورد معامله، یکی از وظایف اصلی فروشنده در قرارداد است. به این صورت که ایشان موظف است در زمان انعقاد قرارداد یا در هر زمان مورد توافق دیگری، نسبت به ارائه مورد معامله به خریدار اقدام کند.

به طوری که عدم تسلیم، شرایط استناد به خیار تعذر تسلیم در قانون مدنی را برای خریدار فراهم می‌آورد. زیرا عدم ارائه مورد معامله به خریدار، مالکیت ایشان را نسبت به مال مورد معامله کامل نمی‌کند و ایشان نمی‌تواند تصرف مالکانه‌ای نسبت به مال مورد معامله داشته باشد. در صورت بروز چنین حالتی، خریدار قادر خواهد بود که برای فسخ قرارداد به استناد این خیار اقدام کند.

البته باید اشاره داشت که به طور کلی، ناتوانی فروشنده بر تسلیم مورد معامله در حین انعقاد مبایعه نامه، عقد را از اساس باطل می‌کند. زیرا به موجب ماده 348 قانون مدنی، بیع مالی که فروشنده نسبت به تسلیم آن توانایی ندارد، باطل است. بنابراین به خاطر داشته باشید که خیار مزبور، پس از انعقاد قرارداد بیع، قابلیت استناد خواهد داشت.

آیا منشا ناتوانی فروشنده در تسلیم مورد معامله در استناد به خیار تعذر تسلیم موثر است؟

به طور کلی، دلیل ناتوانی فروشنده نسبت به تحویل مورد معامله به خریدار، نقشی در استناد به خیار تعذر تسلیم در قانون مدنی ایفا نخواهد کرد. به عبارت دیگر قانونگذار فارغ از این موضوع، این حق را برای خریدار در نظر گرفته است که بتواند در صورت عدم تسلیم مورد معامله، قرارداد را به صورت یک طرفه به پایان برساند.

برای مثال ممکن است فروشنده بر اثر وقوع یک حادثه غیر قابل پیش بینی و غیر قابل کنترل، قادر به اجرای تعهد خود مبنی بر تسلیم مورد معامله نباشد. از سوی دیگر این امکان نیز وجود دارد که فروشنده به صورت عمدی، از اجرای تعهد مزبور سرپیچی کند. در هر دو حالت اخیر، امکان استناد به خیار فوق و فسخ قرارداد وجود خواهد داشت.

آیا خیار تعذر تسلیم قابل اسقاط است؟

در پاسخ به این سوال که آیا خیار تعذر تسلیم قابل اسقاط است، باید پاسخ داد که خیار فوق قابلیت اسقاط ندارد. به طور جزئی‌تر، اسقاط خیار تعذر تسلیم ، عملی است که به موجب آن، خریدار حق فسخ خود را در زمان عدم تسلیم مورد معامله سلب و ساقط کند. حال با توجه به غیر قابل اسقاط بودن خیار فوق، حتی اگر طرفین بر اسقاط آن در زمان انعقاد قرارداد توافق کنند، امکان استناد به آن و فسخ معامله برای خریدار وجود خواهد داشت.

آیا خیار تعذر تسلیم در قانون مدنی به صراحت مورد اشاره قرار گرفته است؟

خیر. به طور کلی، خیارات فسخ قرارداد، در ماده 396 قانون مدنی تعیین و تکلیف شده‌اند. ماده اخیر، به 10 نمونه از خیارات فسخ قرارداد اشاره دارد. اما جالب توجه است که خیار فوق در این ماده بیان نشده است. البته همانطور که در این مقاله مورد اشاره قرار گرفت، جایگاه تسلیم مورد معامله به طور مستقیم و غیر مستقیم در قانون مدنی مورد توجه قرار گرفته است. با این اوصاف می‌توان نتیجه گیری کرد که خیار تعذر تسلیم در قانون مدنی مبنایی فقهی دارد. به این بیان که فقها معتقدند عدم تسلیم مورد معامله به خریدار، مالکیت خریدار و هدف اصلی عقد بیع را محقق نخواهد کرد.

خیار تعذر تسلیم در اجاره و شرایط حاکم بر آن

به طور کلی، قرارداد اجاره قراردادی است که به موجب آن، منافع یک مال در یک بازه زمانی موقتی در اختیار مستاجر قرار می‌گیرد. به طوری که پس از انعقاد اجاره نامه، موجر به عنوان مالک موظف می‌شود که مورد اجاره را به مستاجر ارائه کند. حال اگر موجر از عمل به این تعهد خودداری کند، مستاجر قادر خواهد بود که با استناد به ساز و کارهای قانونی، اجاره نامه را فسخ کند.

خیار تعذر تسلیم در اجاره از خیاراتی است که علاوه در قراردادهای بیع، در قراردادهای اجاره نیز محل بحث دارد. زیرا هدف اصلی از انعقاد قرارداد اجاره، اعطای منافع حاصل از یک مال به مستاجر است. در این میان، هدف اخیر تنها با در اختیار داشتن مورد اجاره محقق خواهد شد. بنابراین اگر موجر از تسلیم مورد اجاره به مستاجر خودداری کند، عملا قرارداد اجاره اثری نخواهد داشت.

در انتها باید خاطر نشان کرد که جبران خسارات ناشی از خیار تعذر تسلیم در اجاره و بیع، بر عهده فروشنده خواهد بود. زیرا مسبب اصلی ورود خسارات، فروشنده بوده است. این بحث در قانون مسئولیت مدنی نیز تعیین و تکلیف می‌شود و شما می‌توانید پس از فسخ، برای مطالبه خسارات خود از فروشنده اقدام کنید.