تابستان؛ فصل داغ اجاره‌نشینان

هر سال از اواخر اردیبهشت تا آخر شهریور بازار نقل و انتقال مسکن داغ و سر بنگاه‌های املاک شلوغ است. تعطیل شدن مراکز آموزشی و مدارس این فرصت را به والدین می‌دهد اگر خوش‌نشین هستند، برای یافتن محل اقامتی جدید اقدام کنند و اگر هم قصد تبدیل منزل را دارند، به‌دنبال یافتن سرپناهی متناسب یا ایده‌آل خود بگردند. به هر حال این موضوع تب اجاره و خرید و فروش مسکن را بالا می‌برد.

اگر از آن دسته آدم‌هایی هستید که برای ارتقای مسکن خود راهی بنگاه‌ها می‌شوید، تکلیف روشن است و به قول معروف هر چه پول بدهید آش می‌خورید، اما اگر از گروه خوش‌نشین‌ها هستید، موضوع کمی متفاوت می‌شود و داستان همیشگی مالک و مستاجر به میان خواهد آمد؛ داستانی که تقریبا دو یا سه سالی است زیاد شنیدنش برایمان شیرین نیست.

هرچند خرید ملک هم قواعد خاص خود را طلب می‌کند، اما فعلا با توجه به رشد 56 درصدی خوش‌نشینی در جامعه کنونی، این بازار داغ و معضلات و مشکلات بسیاری به همراه آورده است.

همه راه‌ها به رم ختم می‌شود

به هر حال با رسیدن فصل تابستان خوش‌نشین‌های معروف گذشته ـ خانه به دوشان فعلی ـ یا باید به فکر تمدید اجاره‌نامه خود باشند یا به دنبال سرپناهی جدید بگردند. اگر اولین گزینه یعنی تمدید مهلت اجاره‌نامه به خیر و خوشی انجام شود که بازهم خوش نشینی سراغتان آمده است.

هرچند افزایش سرسام‌آور مبلغ رهن و اجاره کمی خاطر آنها را مکدر خواهد کرد اما خلاصی از دردسرهای اسباب‌کشی یا هزینه‌های جانبی آن، احساس خوبی را برای این گروه به ارمغان خواهد آورد. اما اگر این اتفاق رخ ندهد، دردسرها تازه شروع شده و خوش نشین معروف ما به پایان راه رسیده است.

شاید مدتی پیش ریش‌سفیدان محل یا کسبه منبع خوبی برای معرفی موجر و مستاجر به یکدیگر بودند، اما پس از مدتی که جراید جای خود را در زندگی روزمره مردم یافت، این روزنامه‌ها بودند که یکه‌تاز میدان شده و موجر و مستاجر را سر میز مذاکره ‌نشاندند بنابراین یار دیرین خوش‌نشین‌ها، صفحات آگهی روزنامه‌ها بوده و هست، چون هم زمان یافتن منزل با اطلاعات خود به آنها کمک می‌کند و هم هنگام اسباب کشی محافظ مالشان است اما هرچه بازار نقل و انتقال گرم‌تر شد، روش‌های نوین و گسترده‌تری هم پا به عرصه وجود گذاشت؛ به همین دلیل بنگاه‌های املاک پس از دو راهکار یاد شده، بهترین گزینه برای هر دو گروه مالک و مستاجر شناخته شد. اطلاعات موجود در بنگاه‌ها، مستاجران را بسرعت به خواسته خود می‌رساند و موجران را به پولشان.

اما باز هم این بازار مساعد منتظر خدماتی نوین بود تا همگام با رشد تقاضای اجاره‌نشینی بر توان خود برای خدمات‌رسانی بیفزاید که دنیای مجازی از راه رسید و کمی کارها آسان‌تر از گذشته شد.

شاید هنوز خوش‌نشین‌های سنتی بنگاه‌ها را برای یافتن منزل ترجیح دهند یا گروهی هم علاقه دارند از طریق روزنامه مستقیم با موجر به ارتباط بر قرار کنند، اما هرگز نمی‌توان جایگاه دنیای مجازی را در این خوش‌نشینی معروف نادیده گرفت.

خدمات نوین و البته پرزرق و برق سایت‌های مشاور املاک، بسیاری را به خود جلب کرده و به مقصود خود رسانده است، اما به هر حال با هر شیوه‌ای که راه را طی کرده باشید، باز هم همه راه‌ها به رم ختم خواهد شد، چون پس از انتخاب، مالک و مستاجر باید برای عقد قرارداد اجاره، مدارک به دست راهی بنگاه شوند و قرارداد اجاره را در این اماکن منعقد کنند.

دنیای صفر و یک یا قلم و کاغذ؟

اگرچه در گذشته نوشتن قرارداد اجاره بین مالک و مستاجر روی تکه‌کاغذی صورت می‌گرفت و با امضای سه شاهد رسمیت می‌یافت، اما پس از مدتی و با رونق بازار اجاره‌نشینی معضلاتی هم بین مالک و مستاجر از راه رسید که باعث ظهور فرم قرارداد اجاره شد؛ فرمی که با قید و بندهایش دو طرف معامله و البته بنگاه را در برابر مشکلات احتمالی مسئول کرد.

طبق قانونی که سال 1376 تصویب شده است، هرگونه قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر باید به صورت رسمی که تابع مقررات مدنی ایران خواهد بود، منعقد شود.

مدتی قرارداد نوشته توسط بنگاه یا همان برگه‌های سه رنگ معروف بین مالک و مستاجر حکمرانی می‌کرد و سندی محکم در دست هر دو گروه بود، ولی باز هم بازار خوش‌نشینی و البته تعداد زیاد بنگاه‌ها باعث شد تا سودجویی‌ها و اختلاف‌هایی بین صاحب خانه و مستاجر رخ دهد؛ به همین دلیل دوباره دنیای صفر و یک با تمام امکانات و امتیازاتش چاره کار شد و کد رهگیری و فرم‌های تازه‌ای با امضای دیجیتال بین موجر و مستاجر رد و بدل شد.

کدی که راهگشا و تضمین قرارداد است

بروز اختلاف بین موجر و مستاجر یکی از مسائل غیرقابل اجتناب در این زمینه بود و گاهی اوقات زمینه‌ساز کلاهبرداری و ضایع شدن حقوق طرفین شد.

به همین دلیل طبق قانون با راه‌اندازی سامانه ثبت معاملات و رهگیری هرگونه معاملات از طریق این سامانه، دست سودجویان از این بازار پرمتقاضی کوتاه شد.

به موجب ماده 13 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 25 اردیبهشت 1387 مجلس، وزارت بازرگانی موظف شد با همکاری وزارتخانه‌های مسکن و شهرسازی و البته وزارت کشور شرایط لازم برای تائید صلاحیت دفاتر املاک و نظارت بر عملکرد آنها را فراهم کند.

از این رو ارگان‌های یاد شده با تولید نرم‌افزاری جامع با فراخوانی از تمامی آژانس‌های مجاز خواستند برای دریافت امضای دیجیتال یا کد شناسایی واحدشان اقدام کنند.

با پایان فراخوان و البته آموزش نمایندگان مشاوراملاک، علامت مخصوص این سامانه که برای همه ما آشناست به بنگاه‌های مجاز تحویل داده شد و آنها مجبور به نصب این علائم در معرض دید عموم شدند. بنابراین اگر این علامت را در بنگاهی دیدید یقین داشته باشید که این بنگاه، مجاز و دارای امضای دیجیتال یا همان کدشنایی در ارگان‌های ذی‌ربط است.

از این تاریخ به بعد درواقع حکمرانی قراردادهای دستی پایان یافت و تمام بنگاه‌ها موظف به ثبت آنلاین معاملات خود شدند تا پس از ثبت آن قرارداد در سامانه یادشده و دریافت کد رهگیری برای موجر و مستاجر توسط بنگاه، دو طرف مطمئن از بنگاه خارج شوند؛ هرچند طبق همان مصوبه، مراجع قانونی برای اسناد یا قراردادهای معمولی دیگر ارزشی قائل نیستند و خدمات ارائه نخواهند کرد. اما هنوز هم گاهی قراردادهای سنتی بین مالک و مستاجر مبادله می‌شود.

بنابراین کد رهگیری در قراردادهای اجاره و خرید یکی از ملزومات کار شده است و هرگز بدون دریافت این کد از بنگاه خارج نشوید. به یاد داشته باشید که اعتبار این کد در قراردادهای اجاره بسیار مفیدتر و کارآمدتر از قراردادهای خرید است.

اما همین اعداد و حروفی که قرار بود باعث اطمینان خاطر مالک و مستاجر شود، گاهی به دلیل برخی کاستی‌ها به معضلی برای آنها تبدیل شده و خاطر طرفین معامله را مکدر کرده است. گرچه همین معضلات دامنگیر مشاوران املاک نیز شده، اما باز هم طرفین اصلی معامله به دردسر افتاده‌اند.

یادآور می‌شود این کد تنها زمانی صادر خواهد شد که تمامی شرایط قرارداد توسط طرفین قبول و مبالغ مورد نظر مثل ودیعه یا حق‌الزحمه بنگاه پرداخت شده باشد. پس بسیاری این‌گونه تصور می‌کنند که تا پایان کار و رد و بدل شدن پول، کدی در کار نخواهد بود؛ اما به یاد داشته باشید می‌توان حتی پس از رد و بدل شدن بیعانه بین طرفین، برای این معامله کد رهگیری صادر کرد، ولی بسیاری از مشکلات از زمانی آغاز می‌شود که گاهی مسئول تنظیم قرارداد بنگاه‌های املاک این کد را تضمینی برای دریافت حق‌الزحمه خود می‌دانند و تا پایان کار و تسویه حساب کامل اقدام به صدور آن نمی‌کنند.

بدون در نظر گرفتن مشکل تسویه حساب بنگاه‌ها سرعت کند اینترنت یا شلوغی سامانه و البته گاهی هم آشنا نبودن متصدی یا کاربر باعث بروز اخلال در صدور کد رهگیری دقیقا پس از انجام معامله می‌شود، اینجاست که مسئول قرارداد بنگاه از طرفین می‌خواهد چند روز بعد دوباره به بنگاه مراجعه کنند تا قرارداد کامپیوتری یا کد رهگیری مورد معامله را دریافت کنند. این اولین نقطه ضعف کدی است باید بلافاصله پس از انعقاد قرارداد در اختیار طرفین معامله قرار گیرد.

به هر حال بازهم تاکید براین است که با توجه به تمام این گرفتاری‌ها بدون پرداخت هیچ وجه اضافه به بنگاه بابت این کار سعی کنید قرارداد کامپیوتری و کد رهگیری معامله یا قرارداد اجاره خود را در اولین فرصت از بنگاه تحویل بگیرید.

فرمول تعیین اجاره چیست؟

اگر به‌دنبال خوش‌نشینی هستید، بدون تردید می‌دانید که چندسالی است این مثل رنگ باخته و ارقام نجومی اجاره‌بها بخصوص در شهرهای بزرگ باعث تعبیر نشدن این مثل شده است، اما آیا واقعا فکر کرده‌اید که قیمت اجاره‌بهای منزلی را که پسندیده‌اید، چگونه تعیین کرده‌اند؟

طبق قانون، هر فردی در جامعه ما برای انجام معامله باید آزاد بوده و تصمیم‌گیری کند. بنابراین مالک یا مستاجر هم باید بتوانند آزادانه برای این امر یعنی تفاهم با یکدیگر تصمیم بگیرند و با توافق کامل دست به قلم شوند. به همین دلیل قانون نوشته شده‌ای برای تعیین قیمت اجاره بهای ملک در دست نیست و صرفا همه چیز به توافق طرفین بستگی خواهد داشت. در این باره عرف و البته شرع نیز پادرمیانی کرده و به عنوان مبنایی بین این دو قرار گرفته‌اند.

شاید قبلا تعیین یک‌چهارم یا یک‌ششم ارزش کلی ملک به عنوان مبلغ رهن منزل توسط کارشناسان مسکن تعیین می‌شد و با کمی چانه زنی پس از توافق طرفین قرارداد اجاره منعقد می‌شد اما با توجه به نرخ تورم که همواره صعودی است و البته افزایش تمامی هزینه‌ها در جامعه شهری امروز بخصوص کلانشهرهای ایران همه چیز بازار ملک متری شده و واحد سنجش متر مبنای همه محاسبات ملک قرار گرفته است.

به همین دلیل تعیین مبلغ اجاره بهای املاک نیز هم‌اکنون براساس مترمربع تعیین خواهد شد. با استعلام از اتحادیه مشاورین املاک و در پایتخت مبنای محاسبه اجاره املاک با توجه به منطقه، سال ساخت، امکانات ملک و البته شرایط بازار از متری 800 هزار تومان تا یک میلیون و 400 هزار تومان متغیر است ولی هرگز نباید فراموش کرد که بازهم مالک با توجه به شرایط خود در این باره تصمیم خواهد گرفت و بنگاه‌ها صرفا مسئول تنظیم قرارداد هستند.

شیرینی بچه‌ها

با توجه به شرایط فعلی جامعه و در گروه خوش نشین‌های قدیمی کمتر اختیار برای انتخاب منزل جدید حاکمرانی می‌کند و هم چیز به میزان نقدینگی و توان مالی مستاجر بستگی پیدا کرده است بنابراین این ارقام سرسام آور ودیعه و اجاره ماهانه هستند که تعیین کننده جا و مکان بعدی مستاجران خواهند بود. یعنی بیشتر مستاجران بدون درنظر‌گرفتن علاقه یا شرایط خود صرفا با توجه به توان مالی ملک بعدی خود را انتخاب می‌کنند و خوشحال از این‌که سرپناهی برای یک سال آینده یافته‌اند، برای امضای قرارداد حاضر خواهند شد و پس از آن دست به جیب می‌شوند تا حق‌الزحمه بنگاه را بدهند.

اگر از طریق روزنامه ملک مورد نظر خود را یافته باشید و بنگاه صرفا محلی برای ثبت قراردادشما بوده که شرایط متفاوت است و کاملا با توافق طرفین معامله مبلغی به‌عنوان حق الزحمه بنگاه می‌پردازید، هرچند برخی بنگاه‌ها اکنون حداقلی برای این کار درنظر گرفته اند اما واقعا هیچ قاعده و قانونی در این زمینه موجود ندارد و به یاد داشته باشید که این شرایط هنگام تمدید قرارداد اجاره نیز حکمفرماست اما اگر منزل آینده خودتان را از طریق خدمات بنگاه به‌دست آورده‌اید، به یاد داشته باشید که طبق قانون اتحادیه مشاورین املاک، طرفین معامله ملزم به پرداخت یک چهارم مبلغ اجاره ماهانه منزل به بنگاه خواهند بود.

با پرداخت این رقم و دریافت قرارداد کامپیوتری مالک و مستاجر برای مدت مندرج در قرارداد که معمولا یکساله است،‌ به‌دنبال سرنوشت خود خواهند رفت و این داستان تا سال آینده که دوباره تکرار شود ناگفته باقی‌خواهد ماند، اما این داستان همیشه گفتنی‌های بسیاری برای جامعه خواهد داشت.

عماد عزتی - جام‌جم