حتما دو شاهد، اجاره‌نامه را امضا کنند

از آنجا که دانستن ابعاد حقوقی و قانونی اجاره واحدهای مسکونی، مورد نیاز شمار گسترده‌ای از شهروندان است، با بهمن کشاورز وکیل دادگستری و رئیس‌پیشین کانون وکلای ایران به گفت‌وگو نشستیم.

آیا قرارداد دستی اجاره (اجاره‌نامه عادی) به‌عنوان سندی در دادگاه، قابل ارائه است؟ و اساسا انشائ اجاره‌نامه عادی املاک مسکونی چگونه است و چه مشکلاتی را در پی دارد؟

اول این‌که اعتبار اجاره‌نامه رسمی و عادی در مورد محل‌های مسکونی یکسان است و طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376، محل استیجاری در زمان انقضای مدت، راس یک هفته باید تخلیه شود و در این مورد، تفاوتی بین سند (اجاره‌نامه‌) عادی و رسمی وجود ندارد. البته تفاوتی که در روند الزام به تخلیه وجود دارد این است که در مورد سند رسمی می‌توان اجرائیه صادر و ملک را مستقیما از طریق دایره اجرای سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تخلیه کرد در صورتی که در مورد سند عادی، لازم است با مراجعه به شورای حل اختلاف محل، دستور تخلیه گرفته شود. البته در هر دو مورد، به مستاجر مدتی نزدیک به یک ماه برای تخلیه مهلت داده خواهد شد.

دوم‌ این‌که در تنظیم سند عادی، طرفین باید دقت کنند مدت، مبلغ و اوصاف مورد اجاره به دقت در اجاره‌نامه ذکر شود و مهم‌تر این‌که حتما دو شاهد، سند را امضا کنند.

سوم این‌که مواردی که باید از دیدگاه موجر مورد توجه قرار گیرد یکی این است که با گرفتن چک و ودیعه کافی و از آن مهم‌تر، بررسی شخصیت مستاجر، ملک خود را به کسی اجاره دهد که از نظر مالی و اخلاقی، توانایی و صلاحیت داشته باشد. از دیدگاه مستاجر هم او باید دقت کند ملک را از کسی اجاره کند که مالکیتش نسبت به آنچه اجاره می‌دهد، محرز و مسلم باشد.

نکته دیگر این‌که در قرار دادهای اجاره مسکن، معمولا وجهی به عنوان قرض‌الحسنه، از سوی مستاجر به موجر پرداخت می‌شود که باید در شروط عقد اجاره، ترتیبی پیش‌بینی شود که نه مطالبه این قرض‌الحسنه از موجر بدون تخلیه ملک از جانب مستاجر میسر باشد و نه موجر بتواند بدون پرداخت این وجه، ملک را به علت انقضای این مدت، تخلیه کند.

البته مواردی که شما از قراردادهای اجاره تشریح کردید، تفاوت قراردادهای عادی است که در بنگاه‌ها تنظیم می‌شود با قراردادهای رسمی اجاره که بتازگی در فاتر اسناد رسمی نیز تنظیم و به ثبت می‌رسد در حالی که منظور، مقایسه قراردادهایی است که طبق مقررات سال‌های اخیر دولت، با درج کد رهگیری و هولوگرام مربوط به چاپ می‌رسد.

سند رسمی و سند عادی تعریف و اوصاف قانونی خاص خود را دارد. سند رسمی در این مورد، تنها سندی است که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود و تخلیه ملک نیز با صدور اجرائیه از همان دفترخانه، میسر خواهد بود و اجراییه سازمان ثبت اسناد و املاک، مجری تخلیه ملک محسوب می‌شود. هر نوع سند دیگری به هر شکلی و با هر ترتیبی جز این، تنظیم شود سند عادی تلقی می‌شود و موجر برای تخلیه ملک باید به شورای حل اختلاف مراجعه کند حالا چه کد رهگیری و هولوگرام داشته باشد و چه نداشته باشد. بنابراین فرمتی که به آن اشاره کردید و در سال‌های اخیر در تهران و برخی شهرهای بزرگ کشور متداول شده، ممکن است مثلا از نظر احراز مدارک مالکیتی موجر، مزیت‌هایی نسبی بر فرمت قبلی قراردادهای اجاره در این شهرها داشته باشد، ولی از لحاظ تخلیه یا مطالبه اجاره‌های عقب افتاده، هیچ خاصیتی ندارد و به هر حال، مراجعه به شورای حل اختلاف لازم است.

بعد از گذشت مهلت یک‌ماهه‌ای که شورای حل اختلاف به مستاجر برای تخلیه ملک می‌دهد کدام ضابط، مجری تخلیه ملک یا باز پس گیری وجه قرض الحسنه از موجر به مستاجر می‌شود؟

اجرای چنین حکمی با نیروی انتظامی و عوامل اجرایی شورای حل اختلاف است ولی همان‌طور که اشاره کردم در مورد اجاره‌نامه تنظیم و ثبت شده در دفتر اسناد رسمی، دایره اجرای ثبت (سازمان ثبت اسناد و املاک کشور) مجری خواهد بود.

رایج‌ترین اختلافات موجر و مستاجر در چه مواردی بروز می‌کند؟

گمان می‌کنم بیشترین میزان اختلاف، مربوط به تخلیه نشدن واحد مسکونی استیجاری پس از پایان مدت مورد توافق، پرداخت نکردن اجاره بها از جانب مستاجر و سرانجام، انتقال به غیر مورد اجاره بدون رضایت موجر باشد.

البته دیگر اشکالی که ممکن است برای مستاجر پیدا شود، خودداری مالک از بازپرداخت قرض‌الحسنه داده شده در شرایطی است که مستاجر مایل به تخلیه ملک شده است.

چه راه‌حل‌هایی را در برخورد با این مشکلات پیشنهاد می‌کنید؟

استفاده از اسناد مالی نظیر چک و سفته، پیش‌بینی ضمانت و اجرای قاطع احکام مربوط به این موارد و اعمال جرایم سنگین در برابر این تخلفات می‌تواند تا حدی چاره‌ساز باشد.

مجید عباسقلی - گروه اقتصاد