بازار «رهن ثانویه» مسکن راه اندازی می شود

این تاییدیه هفته گذشته صادر شد و ظرف چند روز آینده در آخرین جلسه مشترک بین کارشناسان و مدیران بورس و بانک مسکن، ضوابط رهن ثانویه برای اجرا به تصویب نهایی می‌رسد.

به گزارش ایران مطلب، بازار «رهن ثانویه» با حداقل 50 سال سابقه عملیاتی در حوزه تامین مالی بخش مسکن کشورهایی همچون آمریکا، در دولت نهم (سال‌های 86 و 87) مورد توجه مسوولان قرار گرفت اما همزمانی این موضوع در ایران و بحران اقتصادی 2008 آمریکا که از طلب سنگین موسسات پرداخت‌کننده وام مسکن در این کشور نشأت گرفته بود، باعث به انحراف کشیده شدن بحث نظری کارکرد رهن ثانویه و سرانجام مسکوت گذاشتن اصل ایده شد.

قانون ساماندهی مسکن مصوب سال87، دولت را مکلف کرده بود یکسری ابزارها و نهادهای نوین- از جمله رهن ثانویه که در صدر ماده 14 این قانون به صراحت آمده است- را از طریق بازار سرمایه، برای تامین مالی مسکن ایجاد کند. این ماده قانونی تا سال 92 عملا جزو اولویت و دستور کار دولت نبود اما طی دو سال گذشته تدوین ضوابط اجرایی آن آغاز شد. «صندوق زمین و ساختمان» اولین محصول بورسی برای تامین مالی مسکن، شهریور93 رونمایی شد و بازار رهن ثانویه نیز ظرف روزهای آتی فعال می‌شود.

«رهن ثانویه»، در یک جمله ساده، به استفاده مجدد بانک عامل از تسهیلات مسکن پرداخت شده، زودتر از موعد بازپرداخت کامل وام‌ها، گفته می‌شود.

در دنیا، بانک‌ها و موسسات مالی فعال در تامین مالی مسکن معمولا با هدف «افزایش توان وام‌دهی» به متقاضیان خرید مسکن، از روش «رهن ثانویه» برای «بازیافت تسهیلات اولیه» استفاده می‌کنند. در بازار «رهن ثانویه»، یک نهاد مالی سکان را به‌دست می‌گیرد و به پشتوانه املاک در رهن بانک پرداخت‌‌کننده تسهیلات مسکن، اقدام به انتشار اوراق مشارکت -تا سقف مطالبات بانک از وام‌گیرنده‌ها- می‌کند. ناشر اوراق سپس با فروش اوراق در بورس، منابع نقد به‌دست آمده را به بانک عامل منتقل کرده و با تسویه طلب بانک –تنزیل وام‌های اولیه- مسوولیت وصول اقساط ماهانه تسهیلات را خود متقبل می‌شود. در نتیجه، بانک عامل توانایی مضاعف برای پرداخت تسهیلات ثانویه به متقاضیان وام مسکن، پیدا می‌کند.

آنچه نیاز بخش مسکن به بازار «رهن ثانویه» را به‌عنوان یک ضرورت، معنادار می‌کند، دوره طولانی‌مدت بازپرداخت وام‌های مسکن از یکسو و ماندگاری کوتاه‌مدت سپرده‌های بانکی از سوی دیگر است که در کنار مطالبات معوق سیستم بانکی، محدودیت شدید وام‌دهی به خریداران و سازنده‌ها را رقم زده و باعث تعمیق رکود مسکن شده است. در حال حاضر، بانک مسکن حجم قابل توجهی تسهیلات پرداختی 12 تا 15 ساله را در ترازنامه خود دارد که این وام‌ها به پشتوانه «املاک در رهن بانک» به‌عنوان ضمانت بازپرداخت، یک نوع دارایی به شدت باارزش، کم‌ریسک اما غیرمولد برای بانک محسوب می‌شود.

آپارتمان‌های در رهن بانک مسکن با توجه به «نسبت وام به قیمت مسکن طی سال‌های اخیر»، در حال حاضر هر کدام حداقل سه تا 4 برابر رقم باقی‌مانده بازپرداخت تسهیلات، ارزش دارند؛ بنابراین با مدل مالی مشخص همچون «رهن ثانویه» می‌توان به اعتبار ارزش املاک رهنی که ریسک بازپرداخت تسهیلات را به صفر رسانده است، از محل چند 10 هزار میلیارد تومان وام پرداخت شده، نقدینگی تازه ایجاد کرد و از این محل، تسهیلات ثانویه به متقاضیان جدید ارائه کرد.

شروط بانک مرکزی و چالش نرخ سود در «رهن ثانویه»

بانک مسکن برای ایجاد بازار «رهن ثانویه»، از سال گذشته مذاکرات چندجانبه با بانک مرکزی، وزارت اقتصاد، وزارت راه‌وشهرسازی و سازمان بورس را سرعت داد طوری که اخیرا بانک مرکزی در نامه‌ای به مدیرعامل بانک مسکن، ضمن موافقت کلی با ساز و کار درج شده در پیش‌نویس دستورالعمل انتشار اوراق رهنی مسکن، راه‌اندازی این بازار را منوط به تایید نهایی دستورالعمل در بورس، کرده است. رئیس کل بانک مرکزی، برای راه‌اندازی بازار «رهن ثانویه» دو شرط «خود انتظام» و «خودگردان» را تعیین کرده است به این معنی که بانک مسکن و نهاد مالی متولی این بازار، هر نوع کسری احتمالی برای پرداخت سود و اصل پول به خریداران اوراق را در محاسبات ابتدایی خود ببینند و برای رفع آن، پیش‌بینی‌های لازم را انجام دهند تا مجبور به استقراض از بانک مرکزی نشوند.

گروه مالی بانک مسکن، متولی بازار «رهن ثانویه» تعیین شده و قرار است به محض صدور مجوز نهایی، فاز پایلوت این بازار با انتشار یک بسته حدود 100 میلیارد تومانی اوراق رهنی، راه‌اندازی شود.

بانک مسکن برنامه‌ریزی کرده است، سالانه 10 هزار میلیارد تومان منابع جدید از بازار «رهن ثانویه»، برای تامین مالی بخش مسکن ایجاد کند که این حجم تسهیلات جدید معادل 5/ 2 برابر ظرفیت تعریف شده برای صندوق پس‌انداز مسکن «یکم» خواهد بود.

در این صورت، بانک مسکن هم می‌تواند سقف وام خرید مسکن را از رقم فعلی افزایش دهد و هم اینکه با حذف یکسری شروط، دامنه برخورداری متقاضیان از تسهیلات را گسترش دهد. در حال حاضر سقف وام اوراق مسکن 45 میلیون تومان است و اواخر سال گذشته قرار بود به 60 میلیون تومان برسد. اما هم‌اکنون برای شکل‌گیری این بازار، یک چالش عمده پیش‌روی سیستم بانکی وجود دارد. این چالش که در گذشته نیز مطرح و عملا سد راه متقاعد شدن مسوولان بانکی برای ایجاد «رهن ثانویه» بوده است به «شکاف» مابین نرخ بازدهی مورد انتظار خریداران اوراق رهنی و نرخ سود تسهیلات اولیه برمی‌گردد.

ناشر اوراق یا راه‌انداز بازار «رهن ثانویه»، باید مطابق با انتظارات سرمایه‌گذاران بورسی و طبق مصوبه شورای پول و اعتبار، 21 درصد سود سالانه به خریداران اوراق رهنی بپردازد اما تسهیلات اولیه و پرداختی بانک مسکن که پشتوانه اوراق بوده و قرار است از طریق تنزیل آنها، محل پرداخت سود به اوراق‌گیرنده‌ها باشد، دارای سود سالانه 12 تا 16 درصد است. وام‌های قدیمی بانک مسکن، سود 12 درصد داشته‌اند و در حال حاضر تسهیلات خرید مسکن صندوق پس‌انداز بانک مسکن با سود 16 درصد پرداخت می‌شود که در نتیجه، چون ترکیب تسهیلات قدیمی و جدید پرداختی بانک مسکن، سبد منابع اولیه برای «رهن ثانویه» را تشکیل می‌دهند، بنابراین این تسهیلات برای تبدیل شدن به اوراق مشارکت، به طور متوسط با نرخ 14 درصد تنزیل خواهد شد. به این ترتیب نرخ تمام شده اوراق مشارکت رهنی با احتساب هزینه‌های جانبی ناشر، حداقل 22 درصد خواهد بود اما منابع شکل‌دهنده اوراق، سود 14 درصدی و حداکثر 16 درصدی در اختیار ناشر قرار می‌دهد و همین کسری 6 درصدی در مقطع فعلی، مانع راه‌اندازی بازار «رهن ثانویه» به حساب می‌آید.