خرید و فروش آپارتمان بدون دردسر

خریدار خانه همسایه‌ام در را باز کنید

مستوره مالکی، ساکن یکی از آپارتمان‌ها در شرق تهران است. او از مزاحمت همسایه شکایت می‌کند که به جای خانه خودش، خانه او را نشان می‌دهد. مالکی می‌گوید: همسایه طبقه چهارم خانه‌‌‌اش را می‌فروشد و من در طبقه دوم ساکن هستم. او خانه‌‌‌اش را مدت‌هاست رنگ نکرده و دکوراسیون خوبی نچیده. کمی هم شلخته است. تا طبقه چهارم رفتن برای مشتری‌ها سخت است، چون آسانسور نداریم، اما همه اینها به من چه؟ بار اول گفت: مصی خانم، تو را به خدا کمک کنید امروز کارم راه بیفتد. من خانه نیستم. قرار است مشتری بیاید.

گفتم باشد. مشکلی نیست. چه می‌دانستم قرار می‌گذارد به جای خانه خودش، خانه مرا به مشتری‌ها نشان بدهد. حالا وقت و بی‌وقت زنگ می‌زنند و می‌گویند از بنگاه آمده‌اند.

من خانه نمی‌فروشم. این را باید به که بگویم. یکی آمده بود دعوا که شما کلاهبردارید. طبقه چهارم اصلا شبیه خانه شما نیست. تو عالم همسایگی نه می‌شود شکایت کرد، نه دعوا.

فروشنده‌های پر توقع

بعضی فروشنده‌ها وقتی می‌خواهند ملک خود را بفروشند، توقع دارند عالم و آدم با آنان هماهنگ باشند که بهترین تجارت قرن را رقم بزنند.

دروغ بگو جایزه بگیر، سیاست بعضی صاحبخانه‌هاست. مهسا،‌ خانم مجردی است که خانه‌ای 40 متری اجاره کرده است. او دانشجو است و بزودی از مکانی که در آن زندگی می‌کند، نقل مکان خواهد کرد، چون درسش رو به اتمام است. صاحبخانه می‌خواهد پیش از این که او از آنجا برود، خانه را بفروشد. مهسا می‌گوید: صاحبخانه تمام چهار سالی که من این‌جا بودم، نه رنگی زد و نه تعمیراتی کرد. سقف خانه‌اش هم چند وقتی است، شروع به چکه کرده و نیاز به تعمیر دارد. برق دستشویی اتصالی دارد و مدام لامپ می‌سوزاند. کولر هم نیازمند تعمیر است. او قصد دارد، همه این چیزها را از مشتری خانه پنهان کند. صاحبخانه از من خواسته، وقتی مشتری می‌آید، بگویم سقف تعمیر شده و علائم موجود مربوط به قبل از تعمیر است و همه چیز مرتب است و جای خیلی راحتی است.به من وعده داده اگر دروغگوی خوبی باشم، اجاره ماه آخر را تخفیف دهد.

حمید نجف‌زاده، مشاور و عضو اتحادیه املاک می‌گوید: صاحبخانه‌ها کلک‌های زیادی می‌زنند که همه چیز را مرتب جلوه بدهند. یک بار یکی از صاحبخانه‌ها که همسایه‌هایی شلوغ داشت، به من گفت هر وقت قرار است مشتری بیاید، به بچه‌هایی که در حیاط بازی می‌کنند پول می‌دهم تا بروند جایی یا خوراکی بخرند و بروند داخل خانه بخورند و دور و بر خانه نچرخند. آنها هم بی‌سرو صدا به خانه می‌روند و من مشتری می‌آورم برای بازدید. یکی می‌خواهد همسایه‌ها پول بدهند راه پله‌ها را رنگ کنند، آن یکی همسایه‌ها را وادار می‌کند جا کفشی را داخل ساختمان بگذارند که کسی نداند چند نفر در ساختمان ساکن هستند و همه چیز موقتا مرتب باشد. خلاصه هرکسی شگردی دارد.

خریداران مزاحم

بعضی خانه‌ها خیلی مشتری‌پسند است، اما فروشی نیست. احمد جلیلی، صاحب یکی از این خانه‌هاست. او می‌گوید: 40 سال در خانه خودم زندگی کرده‌ام. 80 متری و دنج و راحت است. قدیمی است اما برای خودم خوب است. با بر هفت متری که دارد و متراژ کمش، خیلی‌ها دوست دارند آن را بخرند و با دوتا ملک فرسوده راست وچپ ملک من تجمیع کنند. آن دوخانه دیگر بر پنج متری دارند و در تجمیع با خانه من ملک خوش‌قواره‌ای می‌شوند، اما من نه قصد فروش دارم، نه قصد تجمیع.

مدتی است، گاه و بیگاه از املاک یا پیمانکاران مشغول در محله می‌خواهند خانه را ببینند و بخرند و گاه ساعت‌ها وعده و وعید می‌دهند و تا تهدید هم پیش می‌روند که اگر خانه را تجمیع نکنی، ممکن است قانون آن را ازتو بگیرد و دروغ‌هایی از این نوع که مرا بترسانند و تسلیم شوم.آنها فکر نمی‌کنند آدم در 70 سالگی دوست دارد با خاطراتش زندگی کند و نمی‌خواهد جابه‌جا شود.

حامد سعدی که هم مشاور املاک است و هم لیسانس روان شناسی دارد، می‌گوید: روان‌شناسی در شغل ما مهارت مهمی است. او معتقد است جو روانی در بازار مسکن نقش مهمی دارد و برخی خانه‌ها به خاطر شرایط روانی ناگهان قیمت پیدا می‌کنند یا از ارزش می‌افتند. وی می‌گوید: بعضی صاحبخانه‌ها وقتی حس کنند ملکشان موقعیت خوبی دارد، شروع می‌کنند به بالا بردن قیمت و از واقعیت دور می‌شوند. در چنین مواقعی لازم است، توی سر مال بزنیم تا مالک جو گیر نشود و قیمت را به واقعیت نزدیک کند، ضمن این که مشاور املاک باید به خواسته مالک احترام بگذارد و اگر واقعا فروشنده نیست، مزاحمش نشود.

فروش به شرط اجاره

بعضی‌ها با کمتر از یک‌سوم بهای یک خانه سراغ خرید می‌روند. آن وقت است که درد سر شروع می‌شود. یک سوم بقیه را وام می‌گیرند و یک سوم باقیمانده را قرار است مستاجر تامین کند. این مواقع چند حالت پیش می‌آید که در باره همه آنها باید هشیار باشید:

خرید از تو، مستاجر از من

حمید نجف‌زاده، عضو اتحادیه املاک می‌گوید: خیلی از مشاوران املاک برای این که خریدار را مایل به معامله کنند، به او وعده‌های نه‌چندان واقعی می‌دهند. مشتری‌ها باید هشیار باشند. خانه‌ای که در حال معامله است، اگر دست کم 20 درصد زیر قیمت بازار مبلغ اجاره را تعیین کند، احتمال بیشتری دارد که در مهلت مقرر که اغلب یک ماه یا کمی بیشتر است، بتواند با گرفتن پول رهن از مستاجر جدید، باقیمانده بهای آپارتمان را به مالک قبلی بپردازد و خانه را سند بزند.

بنابراین اگر قیمت رهن یک خانه 100 میلیون تومان باشد، شما باید روی 80 میلیون تومان حساب کنید، نه 120 میلیون تومان‌. در این زمینه احتمال‌های دیگری را نیز در نظر بگیرید؛ مثلا این که مشتری رهن و اجاره پیدا شود ولی رهن کامل نه. در این صورت باید راهکارهایی برای قرض کردن در نظر بگیرید وگرنه به خاطر تخطی از زمان مقرر تامین بهای ملک باید خسارت پرداخت کنید.

صاحبخانه سر خانه

صاحبخانه سر خانه، یکی دیگر از شرایطی است که ممکن است هنگام خرید خانه پیش بیاید. صاحبخانه خانه را می‌فروشد، اما شرطش این است که مدتی در خانه ساکن باشد و بعد از آن خانه را به شما تحویل دهد که یک قرارداد اجاره در این زمان بسته می‌شود. در همین مدت، گاه اختلافاتی پیش می‌آید و باید روشن شود که خسارات وارد شده به ملک را کدام یک از طرفین می‌پردازند. در برخی موارد مالک قبلی مدعی می‌شود پس از اجاره این اتفاق افتاده و مالک جدید آن را منسوب به خرابی‌هایی می‌داند که پنهان کرده بوده‌اند. کارشناسان مسکن توصیه می‌کنند این‌گونه موارد را در اجاره‌نامه مشخص کنید.

مستاجر صاحبخانه

مستاجر هم روی خانه معامله می‌شود؟ این موارد زمانی اتفاق می‌افتد که مستاجر هنوز زمان اجاره‌‌‌اش تمام نشده یا کلا قصد رفتن از این خانه را ندارد.

وقتی مستاجر سال‌های زیادی را در یک خانه می‌ماند، حق نسق پیدا می‌کند و نمی‌توان او را از خانه بیرون کرد. پس مراقب باشید قراردادها را سر وقت تمدید کنید. اگر متوجه شدید، مستاجری نزدیک ده سال درمنزل ساکن بوده، قبول نکنید که با حضور وی در خانه معامله انجام شود و هنگام نقل و انتقال، قرارداد را تجدید کنید.

اصلا می‌ارزد؟

یکی دیگر از مزاحمت‌هایی که مستاجران گزارش کرده‌اند، صاحبخانه‌هایی هستند که بدون قصد فروش منزل هر چند وقت یکبار مشتری می‌آورند تا خانه را ببیند و بپسندد.

نرگس سراوانی می‌گوید: صاحبخانه من، زن سالمندی است که می‌ترسد خانه‌‌‌اش از بورس خارج شود و سالی یکبار دست کم یکی دو ماه آن را برای فروش می‌گذارد و رفت و آمدها را تا وقتی یک مشتری جدی پیدا شود، ادامه می‌دهد.

وقتی هم می‌گویم پس چرا خانه را نمی‌فروشی، می‌گوید: می‌خواستم ببینم اصلا می‌ارزد یا نه؟!

خرید و فروش خانه همیشه چالش‌های زیادی را در بر دارد. خیلی از این مشکلات با اهمیت دادن به حقوق دیگران ساده تر می‌شود یا اصلا به وجود نمی‌آید.

ماندانا ملاعلی