میراث ویران

برخلاف اظهارنظر برخی کارشناسان که همه مصالح ساختمانی آن در داخل تولید می‌شود و امکان صادرات مسکن وجود ندارد در نتیجه نباید گران شود باید گفت، مسکن یک بازار مالی است و عوامل داخلی مسکن بر قیمت آن تاثیر ندارد بلکه عوامل بیرونی نیز بر قیمت آن مؤثر است و انتظارات تورمی یکی از آن موارد به شمار می‌رود. انتظارات تورمی به این معناست که افراد صاحب سرمایه، پول خود را در بازاری سرمایه‌گذاری می‌کنند و انتظار رشد دارند، غافل از این‌که رشد در یک بازار افزایش سطح عمومی قیمت‌ها را به‌دنبال دارد و این چرخه معیوب همچنان ادامه خواهد داشت. این‌که در اقتصاد مسکن چه آینده‌ای پیش رو دارد، چارچوب اصلی این گزارش است که در ادامه می‌خوانید.

سال ۹۹ یکی از سال‌های پرچالش ایران بود. درست در همین سال بورس با ۵۰۸ هزار واحد کار خود را آغاز کرد و در مرداد ماه به دو میلیون و ۱۰۰هزار واحد رسید که پس از آن ریزش‌ها شروع شد. از سوی دیگر ماجرای قرعه‌کشی خودرو در اردیبهشت ۹۹کلید‌خورد و همچنان ادامه دارد. از سوی دیگر تسهیلات ودیعه مسکن به جای توسعه ساخت و ساز در برنامه کاری دولت قرار گرفت؛ موضوعاتی که به ظاهر برای اقشار کم‌درآمد در نظر گرفته شد اما سود آن به ثروتمندان رسید. به این صورت که خرید و فروش حواله خودرو رونق گرفت و افرادی که دارای منزل مسکونی بودند به ارزش دارایی‌شان افزوده شد. از سوی دیگر افرادی که نزدیک به شبکه قدرت بودند نیز از سود سهام بورس منتفع شدند اما اغلب افراد ناآگاه در دسته زیان‌دیده‌ها قرار گرفتند.

پای دولت قبل در میان است

یکی از اقداماتی که انتظار می‌رفت دولت یازدهم و دوازدهم اجرا کند اتمام پروژه مسکن مهر بود اما باید توجه داشت در طول پنج سال اول دولت حسن روحانی، ساخت‌و‌ساز مسکن به پایین‌ترین حد خود رسید. به طوری‌که ساخت حدود ۸۰۰ هزار واحد در سال به ۳۰۰هزار واحد به‌صورت متوسط رسید و به گفته کارشناسان از همان زمان عقب‌ماندگی بخش تولید آغاز شد. عباس آخوندی که پنج سال وزیر راه و شهرسازی بود، اعلام می‌کرد تعداد خانوار و تعداد واحدهای مسکونی در کشور برابر است اما نکته قابل توجه این بود که همه خانوارها دارای مسکن نبودند.

انتظارات تورمی

اگر به صورت ریشه‌ای بخواهیم دلیل افزایش قیمت مسکن را بررسی کنیم باید به سال ۹۷ برگردیم. زمانی که قیمت ارز از پایه ۳۰۰۰ تومان به ۱۹هزار تومان رسید و انتظارات تورمی شکل گرفت. در سال ۹۷، نرخ دلار جهش عجیبی داشت و بعد از آن بود که موتور انتظارات تورمی در سایر بازارهای دارایی همچون سکه، سهام،مسکن و حتی خودرو به «خریدهای سرمایه‌ای و سفته‌بازی» دامن زد. بازار مسکن اما با بقیه بازارها یک‌فرق اساسی دارد و آن «ریسک صفر سرمایه‌گذاری در عین سود بسیار بالای سرمایه‌گذاری در بلندمدت» است. این در حالی بود که در دولت یازدهم با وجود تورم نرخ دلار ثابت ماند. برخی افراد صاحبخانه نیز برای افزایش رقم اجاره به تورم مرکز آمار یا بانک مرکزی مراجعه می‌کنند اما باید توجه داشت در طول سه ماه گذشته تورم بانک مرکزی در این بخش به صورت ناقص منتشر شده و همین موضوع یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن و همچنین نرخ اجاره در بازار بوده است. اعداد و ارقام اجاره امسال نسبت به سال گذشته حاکی از آن است که در کلانشهر تهران به‌طور متوسط برای هر متر مربع باید ۲۰۰هزار تومان اجاره پرداخت. به نظر می‌رسد دولت در شرایط فعلی باید اقداماتی مانند افزایش رقم وام ودیعه مسکن را در برنامه داشته باشد اما با یک تغییر کوچک و آن هم به این صورت باشد که وام به موجر پرداخت شود و در پایان دوره پول دوباره به بانک برگردد و در این مدت فقط پرداخت سود با نرخ پایین مستاجر نسبت به بانک باشد. در این صورت وضعیت مسکن کمی از حالت آشفتگی فاصله می‌گیرد.

اقدام مالیاتی دولت

دولت سیزدهم برای مقابله با سوداگری مسکن اعلام کرده افرادی که کمتر از یک‌سال واحد مسکونی خریداری شده را بفروشند باید ۶۰ درصد از سود حاصل را به‌عنوان مالیات بپردازند. کارشناسان بر این باورند این اقدام تاثیر مهمی بر بازار مسکن می‌گذارد و قطعا بازار روی آرامش به خود می‌بیند اما باید توجه داشت علاوه بر وزارت راه و شهرسازی دستگاه‌ها، سازمان‌ها و وزارتخانه‌های دیگر نیز باید به کمک بخش مسکن بیایند.