مشاوران مسکن؛ ماهیگیران ماهر تورم

امانتداری و برقراری عدالت از ویژگی‌های یک مشاور املاک حرفه‌ای است و بنا به آنچه در اساسنامه آنها آمده است نباید با هدف دریافت کمیسیون بیشتر طرفین معامله را تحریک کرده و با قیمت‌سازی هزینه بیشتری را بر خریدار تحمیل کنند. یکی از دلایل این قیمت‌سازی این است که میزان کارمزدی که مشاوران املاک دریافت می‌کنند بسته به نرخ خرید و فروش متفاوت است و به عبارت دیگر دریافت کارمزد بیشتر با قیمت‌های بالا امکان‌پذیر خواهد بود. بر این اساس در تازه‌ترین ابلاغیه اتحادیه صنفی مشاوران املاک تهران، نرخ خدمات کارمزد دریافتی برای مبایعه‌نامه‌ها تک‌نرخی و به نوعی ساده‌سازی شده است. بر این اساس، تمام قراردادها مشمول پرداخت حق کمیسیونی معادل ۰.۵درصد ارزش معاملاتی ملک شده‌اند که ۰.۲۵درصد از این میزان را خریدار و ۰.۲۵درصد را فروشنده باید به مشاور املاک پرداخت کنند. به حق کمیسیون محاسبه‌شده، مالیات بر ارزش افزوده نیز تعلق می‌گیرد که وظیفه پرداخت آن نیز بر دوش خریدار و فروشنده است. فرض کنید ملکی به مبلغ یک میلیارد تومان فروخته می‏‌شود. حق کمیسیون مشاور املاک شامل ۰.۲۵درصد ارزش ملک و ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده از هر یک از طرفین قرارداد است. این نحوه قیمت‌گذاری باعث شده مشاوران املاک از افزایش قیمت و تورم استقبال کرده و حتی نسبت به دامن‌زدن به هیجانات بازار اقدام کنند.

تهران، پاتوق املاکی ها
براساس داده‌های مرکز آمار ایران و همچنین سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور، تا سال ۹۹ تعداد مشاوران املاک کشور به ۱۵۰ هزار و ۴۷۱ واحد رسیده است. از این تعداد، ۲۵ هزار و ۵۵۴ واحد در استان تهران قرار دارد، در رتبه دوم مازندران با ۱۵ هزار و ۶۲۴ واحد، در رتبه سوم استان خراسان رضوی با ۱۲ هزار و ۷۶۷ واحد، در رتبه چهارم گیلان با ۱۰ هزار و ۲۴۹ واحد و آذربایجان‌شرقی نیز با ۱۰ هزار و ۸۸ واحد در رتبه پنجم قرار دارد.
قرارگرفتن استان‌های شمالی در رتبه‌های دوم و چهارم از لحاظ بیشترین مشاور املاک در حالی است که از لحاظ جمعیت، استان‌های تهران، خراسان رضوی، اصفهان، فارس و خوزستان به ترتیب پنج استان پرجمعیت کشور هستند. گرچه بخشی از رشد تعداد مشاوران املاک و تعداد زیاد آنها در استان‌های شمالی کشور ناشی از رشد بخش گردشگری در این استان‌ها و افزایش تعداد اجاره ویلا و خانه در این استان‌هاست، اما تلاش برای تبدیل زمین‌های کشاورزی به ویلا که برخی مشاوران املاک اتفاقا خود نیز به‌عنوان سازنده مسکن مطرح هستند، در این افزایش بی‌تاثیر نیست.
به‌نظر می‌رسد با نفوذی که برخی مشاوران املاک سازنده ملک در سازمان‌های صدور مجوز برخی مناطق شهری دارند، افزایش تعداد مشاوران املاک علاوه‌ بر سفته‌بازی در بازار زمین و مسکن، در تغییر کاربری اراضی کشاورزی و تبدیل آنها به مسکن و ویلا نیز موثر بوده است.
برای بررسی این موضوع به چند بنگاه در سطح شهر مراجعه کردیم. یکی از بنگاه‌داران در گفت‌وگو با جام‌جم با بیان این که تعرفه دریافتی بنگاه‌داران در سال‌های اخیر ثابت مانده است، بیان می‌کند»:«تعداد معاملات مسکن در سال‌های اخیر به شدت کاهش یافته و از سوی دیگر هزینه‌های جانبی مانند اجاره واحد، افزایش حقوق نیروی انسانی در کنار سایر هزینه‌های جاری افزایش محسوسی داشته است . کاهش معاملات در کنار این هزینه‌ها باعث می‌شود مشاوران املاک به دنبال کسب سود بیشتر از معاملات باشند و با قیمت‌سازی میزان دریافتی خود را افزایش دهند.

ترفند تازه مشاوران املاک
یکی از فعالان صنعت مسکن با اشاره به نحوه قیمت‌گذاری در بازار مسکن توسط مشاوران املاک عنوان می‌کند:«یکی از ترفندهای مشاوران املاک این است که به فروشنده ملک اعلام می‌کنند که واحد مسکونی آنها فعلا مشتری ندارد اما می‌توانند با قیمت پایین‌تر به بنگاه واگذار کنند و از سوی دیگر به خریدار اعلام می‌کنند که فروشنده با قیمت بالاتر از نرخ اعلامی واحد مسکونی خود را به فروش می‌رسانند. در این وضعیت، هم خریدار و هم فروشنده رقم بیشتری به مشاور املاک پرداخت می‌کنند که بسیار بالاتر از نرخ مصوب آنهاست.

حذف واسطه گران
بحث حذف مشاوران املاک از سال گذشته در مجلس شورای اسلامی مطرح شده بود و به نظر می‌رسد باید شاهد تغییراتی در خصوص نحوه عملکرد مشاوران املاک باشیم. علی خضریان، یکی از طراحان این طرح در کمیسیون اصل ۹۰ مجلس به جزئیات این طرح اشاره کرد. او گفت: زیرساخت اصلی اجرایی این طرح در سامانه ملی املاک و اسکان است که از مدت‌ها قبل، اجرای آن با نظارت کمیسیون اصل ۹۰ در جریان است. حسن اجرای قانون در سامانه ملی املاک و اسکان می‌تواند بر بهبود شرایط بازار اجاره‌بها تاثیرگذار باشد که متاسفانه بنا به دلایل مختلف اجرای آن تاکنون به تاخیر افتاده و در این طرح تلاش شده خلأ‌های قانونی آن برای شناسایی و اجرای کامل مالیات بر خانه‌های خالی صورت پذیرد.مشخص است حذف یک صنف در وضعیت فعلی اشتغال نه شدنی است و نه استقبالی از آن صورت می‌گیرد اما به نظر می‌رسد سازمان‌های متولی مانند سازمان امور مالیاتی باید نظارت خود را در این بخش افزایش دهند تا مشاوران املاک به بهانه‌های مختلف اقدام به قیمت‌سازی مسکن نکنند.