بانک‌ها فراری از وام مسکن

مسکن نه‌تنها جایگاه اساسی در تأمین سرپناه برای خانوارها دارد بلکه نقش مهمی در رشد و گسترش اقتصاد کشور ایفا می‌کند. براساس آمار رسمی و اظهارات مسئولان، صنعت ساختمان و بازار ملک و املاک بین ۱۱ تا ۱۳ درصد از اقتصاد ملی را تشکیل می‌دهد. امروزمسکن پرهزینه‌ترین بخش زندگی خانوارایرانی است وسهم ۶۰تا۷۰ درصدی آن از هزینه‌های ماهانه، ضرورت بازنگری جدی در سیاست‌ها و برنامه‌های اجرایی را یادآور می‌شود.
براساس نیازسنجی رسمی مجلس شورای اسلامی در روزهای پایانی دولت دوازدهم (۱۳۹۹)، کشور برای پاسخ به تقاضای انباشته و مهار رشد قیمت‌ها، سالانه به ساخت حداقل یک میلیون واحد مسکونی نیاز داشت. از این روی در شهریورسال۱۴۰۰ این طرح به قانون تبدیل شد و جهش تولید مسکن نام گرفت. براساس قانون جهش تولید مسکن، بانک‌ها موظف‌اند سالانه ۲۰ درصد از تسهیلات خود را به حوزه مسکن اختصاص دهند اما عملکرد شبکه بانکی به گفته نمایندگان مجلس «بسیار ناچیز» بوده و این عقب‌ماندگی، تحقق هدف ساخت چهار میلیون واحد مسکونی را با تأخیر و چالش جدی مواجه کرده است.
   
بانک‌ها و تعهدات معوق
اکنون داده‌های رسمی نیز این انتقادات را تأیید می‌کنند. طبق گزارش جدید دیوان محاسبات کشور، شبکه بانکی در اجرای ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن، طی چهار سال منتهی به شهریور سال جاری، در مجموع ۲۲۲۱ هزار میلیارد تومان تعهد قانونی برای حمایت از ساخت مسکن داشته است. با این حال، تنها بخش محدودی از این تکلیف اجرا شده و ۱۶۲۰ هزارمیلیارد تومان از این تعهدات همچنان ایفا نشده است؛ رقمی که نشان‌دهنده یکی از بزرگ‌ترین عقب‌ماندگی‌های نظام بانکی در یک طرح ملی طی سال‌های اخیر است.
کارشناسان ارشد بازار مسکن براساس گزارش دیوان محاسبات تأکید دارند که این میزان عدم ایفای تعهد، اثر مستقیم بر کندی پیشرفت طرح نهضت ملی مسکن داشته و بخش قابل‌توجهی از پروژه‌ها به دلیل عدم تأمین مالی، به مراحل اجرا نرسیده یا با عدم پیشرفت فیزیکی مواجه شده‌اند. به‌عبارت دیگر، یکی از پایه‌های اصلی این طرح یعنی تأمین مالی بانکی، عملا با خلأ جدی روبه‌رو بوده است.
قانون‌گذار در تدوین قانون جهش تولید مسکن، سازوکاری تنبیهی برای بانک‌ها و مؤسسات اعتباری متخلف پیش‌بینی کرده که سازمان امور مالیاتی موظف است ۲۰ درصد از تعهدات ایفا‌نشده نظام بانکی را به‌عنوان جریمه دریافت و به خزانه‌داری کل کشور واریز کند. با توجه به رقم عدم ایفای تعهدات، میزان این جریمه ۳۲۴ هزار میلیارد تومان برآورد شده که باید از شبکه بانکی وصول شود.
همچنین دیوان محاسبات کشور هشدار داده است که در صورت پایان مهلت قانونی و عدم اقدام بانک‌ها، برخورد قانونی با متخلفان در دستور کار قرار خواهد گرفت.
   
راهکار بازدارنده شدن جریمه‌ها
داوود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اول اتحادیه املاک در گفت‌و‌گو با جام‌جم با بیان این‌که جریمه بانک‌های کم‌کار در پرداخت تسهیلات نهضت ملی مسکن فقط زمانی بازدارندگی واقعی خواهد داشت که از محل خزانه دولت تأمین نشود، گفت: سازندگان معمولا دو مسیر تأمین مالی دارند؛ پیش‌فروش یا تسهیلات بانکی. با توجه به قوانین فعلی پیش‌فروش، جذب سرمایه از این مسیر عملا غیرممکن شده است. از طرف دیگر، وقتی تسهیلات هم پرداخت نمی‌شود، سازنده از چه طریقی می‌تواند پروژه را پیش ببرد؟ اینجاست که روشن می‌شود عدم پرداخت تسهیلات بانکی عملا بخش تولید مسکن را دچار شکست کرده است و ما اکنون با عدم تولید مواجه هستیم.
به گفته وی؛ جریمه زمانی بازدارنده خواهد بود که منافع شخص تصمیم‌گیرنده را تحت‌تأثیر قرار دهد. وقتی مدیران بانکی می‌دانند جریمه تخلفات‌شان نه از محل دارایی شخصی بلکه از بودجه عمومی پرداخت می‌شود، طبیعتا انگیزه‌ای برای اصلاح رفتار وجود ندارد. بنابراین، اعمال چنین مجازاتی تأثیر واقعی در عملکرد نظام بانکی نخواهد داشت.
   
ادعای بانک‌ها درباره معرفی نشدن متقاضی
با این حال، شبکه بانکی مدعی است بخش عمده عقب‌ماندگی در پرداخت تسهیلات به طرح نهضت ملی مسکن، ناشی از عدم معرفی متقاضی از سوی وزارت راه و شهرسازی است. این ادعا در حالی مطرح می‌شود که وزارت راه و شهرسازی پیشتر اعلام کرده بود ثبت‌نام‌ها، پالایش‌ها و معرفی پروژه‌ها مطابق زمان‌بندی تعیین شده در حال انجام است.
علیرضا نثاری، عضو کمیسیون عمران مجلس با تأکید بر لزوم تعیین‌تکلیف این ادعاها، گفته است: بانک‌ها باید درباره چرایی استنکاف از تکالیف قانونی خود در حوزه پرداخت تسهیلات ساخت مسکن شفاف‌سازی کنند. وی خاطرنشان کرد: «بانک‌ها از تکالیف قانونی خود در حوزه پرداخت تسهیلات ساخت مسکن استنکاف می‌کنند و بانک مرکزی نیز نظارت لازم را اعمال نمی‌کند، تا جایی که حتی دستور رئیس‌جمهور نیز اجرا نمی‌شود.».
   
بانک‌ها بیش از ۷۰ درصد از تعهدات خود را در حوزه مسکن اجرا نکرده‌اند
بهزاد عمران‌زاده، کارشناس بازار مسکن در گفت‌و‌گو با خبرنگار جام‌جم با اشاره به عملکرد شبکه بانکی در اجرای قانون جهش تولید مسکن گفت: بانک‌ها در سال‌های اخیر منابع مالی خود را بیشتر به سمت خرید املاک و دارایی‌های خود هدایت کرده‌اند. طبق قانون جهش تولید مسکن، بانک‌ها موظف بودند سالانه ۲۰ درصد از تسهیلات خود را به بخش مسکن اختصاص دهند، اما براساس گزارش دیوان محاسبات، بیش از ۷۰ درصد این تعهدات عملی نشده است.
وی افزود: از مجموع تسهیلات تکلیف بانکی، فقط حدود ۶۰۰ هزار میلیارد تومان پرداخت شده که البته این رقم نیز محل تردید است، زیرا برخی بانک‌ها تسهیلاتی را که به شرکت‌های ساختمانی زیرمجموعه خود داده‌اند به‌عنوان تسهیلات بخش مسکن ثبت کرده‌اند. اگر همین رقم ۶۰۰ همت را مبنا قرار دهیم، باز هم بانک‌ها به‌طور جدی از انجام تکلیف قانونی خود سر باز زده‌اند.
این کارشناس بازار مسکن بیان کرد: طی چهار سال گذشته هزینه ساخت چهار تا پنج‌برابر شده، اما میزان تسهیلات رشد متناسبی نداشته است. در سال۱۴۰۰هزینه ساخت هر مترمربع چهار تا پنج‌میلیون تومان بود، اما امروز به حدود ۳۰میلیون تومان رسیده، درحالی‌که وام نهضت ملی مسکن از ۵۰۰ میلیون به‌سختی به ۶۵۰میلیون تومان افزایش یافته است.
وی ادامه داد: یکی از اصلی‌ترین موانع پیش‌روی اجرای نهضت ملی مسکن، عدم ارائه تسهیلات توسط بانک‌هاست. سال ۱۴۰۱ تنها ۸.۶درصد تکالیف بانکی اجرا شد، سال ۱۴۰۲ این میزان به حدود ۵ درصد و سال ۱۴۰۳ نیز به کمتر از این عدد رسیده است.
این کارشناس بازار مسکن عنوان کرد: در سال ۱۴۰۰ وامی که دولت ارائه می‌کرد حدود ۵۰ تا ۶۰ درصد هزینه ساخت را پوشش می‌داد، اما امروز وام ۶۵۰میلیونی تنها ۲۰ تا ۲۵درصد هزینه ساخت را جبران می‌کند. اکنون یک متقاضی که در سال‌های ابتدایی با ۳۰۰ تا ۳۵۰میلیون تومان آورده می‌توانست وارد طرح شود، امروز باید بیش از ۵/۲میلیارد تومان تهیه کند؛ رقمی که برای اغلب متقاضیان غیرممکن است. در نتیجه، پروژه‌های شروع‌شده با مشکل جدی تأمین مالی مواجه می‌شوند و امکان تکمیل ندارند. چون بخش بزرگی از بانک‌ها دولتی هستند، جریمه در ظاهر از بانک گرفته می‌شود، اما عملا پول از دولت به خزانه دولت بازمی‌گردد و برای مدیران بانکی تفاوتی ایجاد نمی‌کند. این کارشناس بازار مسکن گفت: حتی بهترین بانک از نظر عملکرد، یعنی بانک مسکن هم به‌طور کامل به تعهدات خود عمل نکرده است. بانک‌ها امروز بنگاه اقتصادی هستند و منافع سهامداران خود را ترجیح می‌دهند.
وی اظهار کرد: بسیاری از بانک‌ها شرکت‌های ساختمانی ایجاد کرده‌اند و مالک زمین‌ها و واحدهای مسکونی خالی هستند؛ بنابراین وضعیت فعلی بازار مسکن به نفع آنهاست و دلیلی برای ارائه تسهیلات ارزان‌قیمت به مردم نمی‌بینند. نمونه واضح این مسأله بانک آینده است که ۸۰درصد تسهیلات خود را به شرکت‌های زیرمجموعه پرداخت کرده است.
عمران‌زاده خاطرنشان کرد: وقتی بانک‌ها می‌توانند به شرکت‌های خودشان تسهیلات کلان بدهند اما برای مردم محدودیت قائل می‌شوند، یعنی دنبال منافع خود هستند. تا زمانی که فشار قانونی قاطع بر بانک‌ها اعمال نشود، شبکه بانکی تمایلی به اجرای تعهدات خود در حوزه مسکن نخواهد داشت.
   
کم‌کاری بانک‌ها و تشدید بحران بازار مسکن
براساس گزارش دیوان محاسبات، کم‌کاری مستمر شبکه بانکی نه‌تنها طرح نهضت ملی مسکن را با چالش جدی روبه‌رو کرده و موجب دلسردی مستأجران شده، بلکه به‌صورت مستقیم بر تداوم بحران بازار مسکن و رشد قیمت‌ها اثر گذاشته است. تداوم این وضعیت، شکاف انباشته میان عرضه و تقاضا را عمیق‌تر می‌کند و مانع دستیابی به اهداف بخش مسکن در افق برنامه هفتم خواهد شد.با توجه به این شکاف ساختاری، تحقق وعده ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی بدون اجرای کامل تکالیف قانونی بانک‌ها عملا امکان‌پذیر نیست. اکنون که آمارهای رسمی ابعاد عقب‌ماندگی را روشن کرده، انتظار می‌رود نظام بانکی و دستگاه‌های ناظر با اولویت‌گذاری فوری، اجرای قانون جهش تولید مسکن را در دستورکار قرار دهند تا از تعمیق بحران چندساله بازار مسکن و تشدید ناترازی عرضه جلوگیری شود.