اجاره‌ بهای مسکن چگونه تعیین می‌شود

در این صورت با دو پاسخ مواجه خواهید شد. نوع اول این است که مال خودم است، اختیارش را دارم که خب راست هم می‌گوید. چه پاسخی برای او دارید؟ اگر راضی هستید که بمانید و اگر نه، می‌توانید اسباب و اثاثیه را جمع کنید و به فکر سرپناهی دیگر و با قیمتی مناسب‌تر باشید.

اما نوع دوم پاسخی منطقی‌تر است که می‌توانید بنشینید و با هم بحث کنید تا به نتیجه برسید.

برخی از همین روش‌های منطقی در تعیین اجاره‌بها که منصفانه تر به نظر می‌رسد، در بازار به چند صورت مرسوم است که به آنها اشاره می‌شود.

تعیین اجاره‌ بها بر مبنای نرخ تورم

همه ساله تلاش می‌شود که درآمد حقوق بگیران بر مبنای تورمی که در سال گذشته ایجاد شده، افزایش یابد. بر این اساس گفته می‌شود که درآمد اجاره‌بگیران نیز باید بر همین اساس افزایش یابد تا قدرت خرید آنهایی که از این محل ارتزاق می‌کنند نیز کاهش نیابد. بنابراین اگر امسال صاحبخانه‌تان افزایش 30 درصدی اجاره‌بها را درخواست کرد، زیاد تعجب نکنید.

این روش البته در شرایط فعلی که تورم بسیار بالاست، یکی از غیرمرسوم‌ترین روش‌ها در بازار اجاره‌بها به شمار می‌رود و معمولا بر سر آن توافق نمی‌شود. اما در سال‌های گذشته که تورم کمتر بود و ‌باید بر مبنای همین روش عمل شود، افزایش اجاره‌بها بیشتر از نرخ تورم بود.

روش تعزیراتی

در دو سال گذشته طرحی در بازار اجاره‌بها به اجرا درآمد که گرچه به اذعان بسیاری از کارشناسان و دست‌اندرکاران بازار، از ابتدا روشی غیرعملی بود و در نهایت هم با شکست مواجه شد، اما به هر حال می‌توانست محلی برای مطالبه مستأجران از صاحبخانه‌ها باشد.

بر اساس این روش که به دلیل نظارت تعزیرات بر اجرای آن به روش تعزیراتی معروف شد، اجاره‌بها نمی‌تواند بیش از حد مشخصی افزایش یابد.

این نرخ در سال 90 بین 7 تا 9 درصد و در سال گذشته 13 تا 15 درصد تعیین شد. مبنای این روش هم تا حدود زیادی بر انصاف پایه‌گذاری شده است. یعنی در واقع اگر قرار باشد امسال هم طرح تعزیراتی اجرا شود، یقینا سقف افزایش اجاره‌بها را بسیار کمتر از 30 درصد تعیین خواهد کرد.

عرف منطقه

این روش که شاید از مرسوم‌ترین روش‌ها باشد، در بسیاری از مناطق ملاک عمل قرار می‌گیرد. یعنی اگر صاحبخانه‌تان از آن آدم‌هایی نبود که بگوید: مال خودم است و اختیارش را دارم، می‌توانید با توجه به عرف اجاره‌بهایی که در منطقه محل سکونت‌تان وجود دارد، با او بر سر میز چانه‌زنی بنشینید.

نکته قابل توجه در این باره آن که در شرایط کنونی که قدرت خرید مردم بویژه اجاره‌نشین‌ها کاهش پیدا کرده، صاحبخانه‌ها چاره‌ای ندارند جز این‌که با این بازار به اصطلاح خودشان، خراب، کنار بیایند.

یعنی اگر کسی بخواهد ملکش را با نرخی بالاتر از عرف منطقه اجاره بدهد باید پیه خالی ماندن خانه‌اش را برای یک مدت قابل توجه به تنش بمالد. یک نکته مهم دیگر هم در این باره وجود دارد. عرف منطقه، آن چیزی است که به عینیت تبدیل شده است.

یعنی فقط قراردادهای منعقد شده در بنگاه‌ها می‌تواند به عنوان عرف منطقه در نظر گرفته شود؛ نه آگهی‌های روزنامه‌ای و ارقام پیشنهادی همسایه‌ها. مطمئن باشید که همیشه تفاوت قابل توجهی بین این دو رقم یعنی ارقام پیشنهادی و قطعی وجود دارد.

اجاره متری

اخیرا روشی در بازار اجاره‌بها در حال مرسوم شدن است که نرخ اجاره را بر مبنای متراژ واحد مسکونی تعیین می‌کند. در این شیوه مالکان ارقامی بین 700 هزار تومان تا یک میلیون تومان را به ازای هر متر خانه پیشنهاد کرده‌اند که با یک محاسبه سرانگشتی، معلوم می‌شود که این روش نیز با اقبال چندانی در بازار مواجه نخواهد شد و بساط آن اگر جمع نشود، گسترده هم نخواهد شد.

به عنوان مثال اجاره یک خانه 70 متری با این روش، چیزی بین 50 تا 70 میلیون تومان می‌شود که به نظر نمی‌رسد رقم منصفانه‌ای برای اجاره یک خانه با این متراژ باشد. البته برخی فعالان بازار مسکن معتقدند که چون تمام هزینه‌های ساخت خانه، به صورت متری تعیین می‌شود، مالکان هم چاره‌ای ندارند جز این‌که برای اجاره هم مبنا را بر اساس متراژ محاسبه کنند.

یک میلیون تومان؛ مساوی 30 هزار تومان

چیزی که سال‌هاست در بازار اجاره‌بها رایج و ملاک عمل است، برابر گرفتن هر 30 هزار تومان اجاره ماهانه با یک میلیون تومان رهن است. این را برای این می‌گوییم که در سال‌های گذشته برخی تلاش‌ها برای بر هم زدن این نسبت و کم و زیاد کردن آن به منظور کسب سود بیشتر صورت گرفت. اما هیچ گاه نتوانست جای خود را در بازار باز کند. این نسبت امسال هم هیچ تغییری نکرده و کماکان به قوت خود باقی است بنابراین اگر قصد تبدیل اجاره‌بها از اجاره به رهن یا از رهن به اجاره را دارید، همین نسبت را مدنظر قرار دهید.