مستاجران در منگنه تورم و دلالی

بنا بر آمارهای اعلام‌شده، روند افزایش تعداد مستاجران در دهه‌های اخیر افزایشی بود به‌طوری‌‌که در سال گذشته تعداد مستاجران از مالکان پیشی گرفته است. برای درک بهتر این موضوع باید آمار سال‌های گذشته را بررسی کرد. نرخ اجاره‌نشینی در سال ۶۵ حدود ۱۸درصد بود. این رقم در سال گذشته به ۵۱.۲درصد رسید. به عبارتی تعداد مستاجران افزایش ۲.۸برابری داشته است.عواملی مانند مهاجرت به پایتخت، کاهش قدرت‌خرید در کنار افزایش تورم و تبدیل خانه به محلی برای انباشت تورم، نرخ اجاره‌نشینی را افزایش داده است. این عدد زمانی نگران‌کننده خواهد بود که بنا بر آمارهای اعلامی، سهم اجاره‌بها از سبد خانوار به بیش از ۷۰ درصد رسیده است. البته درخصوص این رقم اختلاف‌نظرهایی وجود دارد. طبق گزارش‌های مرکز ملی آمار ایران، در سال‌های ۱۳۹۵ و ۱۳۹۶ سهم مسکن از هزینه خانوار ۴۴درصد بود که در سال ۱۳۹۸به ۴۹.۹درصد رسید. این عدد در سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ بین ۵۵ تا ۶۰ درصد از هزینه خانوار را به خود اختصاص داد. رستم قاسمی، وزیر فقید راه‌وشهرسازی چندی پیش در صحن علنی مجلس گفته بود ۶۰ تا ۷۰ درصد هزینه خانوار خرج هزینه مسکن می‌شود. سهم بالای اجاره‌بها به معنی کاهش سهم سایر هزینه‌های خانوار مانند بهداشت، پوشاک و تغذیه است.

تورم فرسایشی

یکی از آمارهای نگران‌کننده، افزایش تورم اجاره‌بها در سه سال اخیر است. متوسط اجاره‌بها بیش از ۱۰۰درصد رشد داشته و این عدد طاقت‌فرسا باعث شده بسیاری از مستاجران مجبور به جابه‌جایی به مناطق ارزان‌تر و استقرار در حاشیه‌های شهر شوند. افزایش بیشتر نرخ اجاره‌بها بسیاری از مستاجران را به سمت آلونک‌نشینی و زاغه‌نشینی سوق خواهد داد.

سیاست کپی‌کاران

اولین‌بار برای مدیریت بازار مسکن در دوره احمدی‌نژاد طرح قیمت‌گذاری دستوری اجاره‌بها مطرح شد. در سال ۹۰ و ۹۱ مقرر شد افزایش نرخ اجاره‌بها در محدوده ۸ تا ۹ درصدی باشد اما همان‌طور که قابل‌پیش‌بینی بود این طرح با شکست مواجه شد به‌طوری‌که از سال ۸۸ تا سال ۹۱ میزان اجاره‌بها بیش از سه‌برابر افزایش یافت و این روند تا پایان دولت دهم ادامه یافت. بااین‌حال این طرح شکست‌خورده در دولت روحانی نیز ادامه یافت و به صاحبان خانه اعلام شد که میزان افزایش اجاره‌بها تا ۲۰درصد نسبت به سال گذشته مجاز خواهد بود و مشاوران املاک اجازه ثبت قراردادهای بالای ۲۰درصد را نخواهند داشت. این طرح در دولت دوازدهم نیز نتیجه‌ای نداشت و موفقیت این طرح کمتر از ۵۰درصد بود و قراردادهای زیرمیزی و غیررسمی نیز افزایش یافت و بسیاری از مستاجران برای جلوگیری از تخلیه مسکن ناچار شدند با افزایش ۵۰درصدی اجاره‌بها موافقت کنند. حال پس از دو دوره شکست این برنامه در دولت سیزدهم نیز ادامه یافته و به نظر می‌رسد تنها راهکار دولت برای مدیریت بازار مسکن باشد.

اصلاح ساختار مشاوران املاک

فرهاد بیضایی، کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با جام‌جم درباره راهکار کنترل بازار اجاره‌بها می‌گوید: «می‌توانیم به‌جای انتخاب مسیرهای سخت که نیازمند فعالیت عمرانی با اعتبار زیاد است از ظرفیت تغییرات ساختاری نهادهای مرتبط استفاده کنیم. بازار اجاره نیازمند آن است که ساختار مشاوران املاک مورد بازبینی قرار گیرد و مشاوران املاک را از وضعیت لجام‌گسیخته فعلی رها کنیم.»

به گفته این کارشناس مسکن، بازار اجاره اکنون توسط اپراتورهای اجاره‌داری مدیریت می‌شود که خود عامل افزایش قیمت‌ها هستند و وقتی ساختار اشتباه است، مدیریت قیمت‌ها در بازار سخت می‌شود.
بیضایی ادامه می‌دهد: «هرچقدر هم که گفته شود واحد صنفی، بالای سر دفاتر املاکی وجود دارد و ابزار نظارتی موجود است از آنجا که هر واحدی مستقل کار می‌کند قدرت نظارت کاهش یافته است. مشاوران املاک از افزایش قیمت واحد مسکونی استقبال می‌کنند چون ذی‌نفع هستند. برای همین باید اصلاحات ساختاری انجام داد و منافع مشاوران املاک را از وضعیت فعلی که شامل سودگیری از درصد حق کمیسیون است به رقم ثابت تغییر دهیم.»

وی معتقد است تا زمانی که مشاوران املاک از افزایش قیمت سود نبرند و به گونه‌ای برنامه‌ریزی شود تا از ثبات قیمت و افزایش معاملات سود ببرند، واسطه‌گری و دلالی کاهش یافته و بازار اجاره نیز کنترل می‌شود. در میان‌مدت، راهکار تغییر ساختار ‌و در بلندمدت راهکار رفتن به سمت اجاره‌داری حرفه‌ای پاسخگو خواهد بود.
باید اذعان کرد درصورتی‌که سیاست اقتصادی به سمت کنترل وضعیت اقتصاد برود و شاخص‌های کلان اقتصادی مثل تورم و رشد نقدینگی تحت کنترل باشد، امکان مدیریت بازار مسکن وجود دارد. می‌توان بخشی از نقدینگی موجود را به سمت مسکن هدایت کرد و منابع را در این سمت به گردش درآوریم اما نکته مهم این است که حوزه‌های دیگر هم نیازمند سرمایه‌گذاری است.

روزنامه جام جم