سوداگری در 40 درصد معاملات مسکن

این اعلام به آن معنی است که بخش قابل‌توجهی از معاملات مسکن نه به قصد صاحب‌خانه شدن، بلکه به قصد احتکار مسکن و نگهداری آن به امید افزایش قیمت در آینده صورت می‌گیرد. به آن ترتیب افزایش تولید مسکن در کشور هم تاثیر زیادی در توازن عرضه و تقاضای بازار نخواهد داشت؛ چراکه سهم سوداگری در این بازار زیاد نیست.

به گزارش مهر، در پیش‌نویس مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن که از سوی وزارت راه و شهرسازی تهیه شده، آمده است: به نظر می‌رسد در اقتصاد ایران مسکن از خصلت کالای نرمال خارج شده است، زیرا وضعیت بحرانی اقتصادی، تقاضای موثر مصرفی طبقه متوسط را برای خرید مسکن بشدت تضعیف کرده و کم‌درآمدها را با شدت بیشتری محتاج نیازهای ضروری کرده است.

این گزارش افزود: بعلاوه، بتدریج طبقات بالا از مصرف آن اشباع شده‌اند و جهش‌های قیمتی مسکن و کاهش تقاضای موثر از یک سو و به زیرسوال رفتن ارزش دارایی آن از سوی دیگر، رکود را در بازار مسکن تثبیت کرده یا تعادلی نازا به آن بخشیده است، بنابراین برای رونق بازار مصرف ملکی مسکن، علاوه بر رشد پایدار اقتصادی به برپایی نظام فراگیر رفاه اجتماعی نیاز است.

این گزارش تصریح کرد: تخمین زده می‌شود در گذشته تا ۴۰ درصد از ارزش معاملات مسکن برای ارزش دارایی یا سوداگری صورت گرفته است اما چشم‌انداز مثبت اقتصادی و جریان سرمایه‌ها به‌سوی بخش‌های مولد و سختگیری بانک مرکزی به بانک‌های خصوصی، ارزش دارایی مسکن و مستغلات را برای سرمایه‌های کلان کاهش داده است، همان طور که کاهش تقاضای موثر خانوارها نیز از تقاضای دارایی مسکن کاسته است.

این فرصتی برای سوق دادن ارزش دارایی مسکن به اوراق بهادار (رهن ثانویه) است که باعث جلوگیری از سوداگری در بازار مسکن، به همراه تقویت و کارایی نظام بانکی می‌شود و به این ترتیب بین بخش مسکن و اقتصاد مالی تعامل مثبت برقرار می‌کند. البته شرط برپایی نظام کارآمد رهن ثانویه برای تخصیص بهینه منابع، ساماندهی به بخش واقعی مسکن و برپایی نظام فراگیر رفاه اجتماعی است.

وزارت راه وشهرسازی افزود: در چنین شرایطی به دلیل کاهش تقاضای موثر و پس‌انداز ملی و قیمت‌های بالای مسکن، در کوتاه‌مدت تنها عامل یا اهرم مالی برون‌زا می‌تواند بازار مسکن را از رکود خارج سازد. تا در میان و بلندمدت اصلاحات بنیادی بخش مسکن، رشد پایدار به آن ببخشد.

نوسانات شدید در بخش مسکن

همچنین در این گزارش آمده است: بخش مسکن به خصوص در پنج سال اخیر دچار نوسانات شدید بوده است، پس از آن به دنبال رکود سال‌های قبل در سال ۱۳۸۷ کاهش تعداد پروانه‌های صادر شده از سوی شهرداری به 41.9 درصد و سطح زیربنای آنها به 24.9 درصد رسید.

این ارقام در سال ۱۳۸۹ به ترتیب جهش 65.2 و 1/76 درصدی داشت و در سال ۱۳۹۰ هم به ترتیب 68.2 درصد و 42.9 درصد رشد کرد اما از نیمه دوم سال ۱۳۹۱ افت بازار مسکن کشور از تهران آغاز شد به‌ طوری‌ که در سه ماهه سوم ۱۳۹۱ نسبت به سه ماهه سوم ۱۳۹۰، در مناطق شهری کشور از تعداد پروانه‌های صادره 14.1 درصد و سطح زیربنای آنها 18.1 درصد کم شد.

براساس این گزارش، از زمستان ۱۳۹۱ رکود کامل بر بازار مستغلات (مسکن و تجاری) حاکم شده و در تابستان ۱۳۹۲، ۱۰ درصد کاهش قیمت نسبت به بهار آن رخ داده است؛ به طور مثال به‌رغم انبوه واحدهای مسکونی ساخته شده در سال‌های پیش و در حال ساخت کنونی در تهران تعداد معاملات مسکن در مهرماه ۱۳۹۲ نسبت به مهرماه ۱۳۹۱ بالغ بر ۶۵ درصد کاهش نشان داد.

اما این رکود تورمی است، زیرا در تابستان ۱۳۹۲ یک مترمربع زمین کلنگی در شهر تهران نسبت به دوره مشابه قبل، رشد بی‌سابقه ۱۰۰ درصدی و بهای مسکن رشد ۴۷ درصدی داشته است. به علاوه وجود 1.3 میلیون واحد خالی در مناطق شهری و نسبت 8.3 درصدی آن به موجودی که از نرخ طبیعی آن (۳ تا ۵ درصد) به مراتب بیشتر است نشانگر وجود تراکمی است.

پیش‌نویس مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن افزود: براین اساس حدود ۳۰ درصد تولید واحدهای مسکونی و ۳۵ درصد سرمایه‌گذاری در مسکن در مناطق شهری کشور در استان تهران انجام می‌گیرد. از آنجا که حدود ۳۰ درصد معاملات مسکن کشور در شهر تهران است به دلیل بهای 2.5 تا ۳ برابری یک متر مربع مسکن در این شهر نسبت به متوسط کشور، ۵۰ تا ۶۰ درصد گردش مالی بازار مسکن در شهر تهران صورت می‌گیرد.

این گزارش افزود: تراکم فروشی برای ساخت مسکن که از اواخر دهه ۱۳۶۰ در ایران رایج شد، بتدریج شهرهای ایران را دچار وابستگی مدیریت شهری و اقتصاد شهر به تک محصول ساختمان و گرفتن فضای زندگی و فعالیت مولد کرد که بر نوسانات کل اقتصاد و بخش مسکن دامن زده است. افزایش ۲۴ درصدی نرخ پایه تراکم فروشی در تهران، رکود تورمی را در بازار زمین و مسکن تشدید و اثر افزایش وام بانکی را خنثی خواهد کرد.براین اساس در سال ۱۳۹۱ سهم متوسط هزینه مسکن در هزینه خانوار شهری ۳۱ درصد و برای دهک اول ۴۰ درصد بوده است. این سهم متوسط نسبت به سال ۱۳۸۴، 1.2 برابر شده در حالیکه تا دهک پنجم 1/1 برابر شده است.