به گزارش جام جم سرا به نقل از پایگاه آموزشی مهداد، با پایان یافتن مدت معمولا اجارهدهنده از مستاجر میخواهد ملک را تخلیه کند. اگر ملک با رضایت تخلیه شد که مشکلی پیش نمیآید اما گاهی ممکن است اختلافاتی در زمان تخلیه ملک به وجود بیاید که در این گزارش به دنبال بررسی راهحل قانونی برای تخلیه ملک هستیم.
مقدمات لازم برای تقاضای تخلیه
برای اینکه درخواست تخلیه ملک از سوی موجر وجاهت قانونی داشته باشد باید یا مدت اجاره منقضی شده باشد یا مستاجر بیش از سه ماه مبلغ اجاره را پرداخت نکرده باشد یا اینکه کاری برخلاف قرارداد اجاره انجام داده باشد. در این صورت میتوانید خطاب به شورای حل اختلاف محل ملکتان درخواست صدور دستور تخلیه بنویسید. برای تخلیه ملک بر اساس ماده 2 قانون مالک و مستاجر سال 1376 و آییننامه اجرای آن باید تقاضای تخلیه کرد. بر اساس قانون دادگاه ظرف یک هفته پرونده فوق را به شورای حل اختلاف میفرستد.
تخلیه در فرضی که قرارداد اجاره عادی است
ابتدا به روند رسیدگی به تقاضای تخلیه در فرضی میپردازیم که موجر و مستاجر قرارداد اجاره را به صورت عادی منعقد کردهاند. اگر قرارداد اجاره غیررسمی باشد، یعنی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم نشده باشد، میتوانیم برای تخلیه ملک دستور فوری بگیریم. در خصوص قراردادهای عادی فرقی بین این که قرارداد به صورت دستی و بر رویبرگه تنظیم شده باشد و یا در آژانس املاک تهیه شده باشد وجود ندارد. البته قرارداد تنظیم شده باید دارای شرایط یک قرارداد قابل استناد باشد. در برگه درخواست برای تخلیه باید اطلاعاتی مثل نام و نام خانوادگی و محل اقامت متستاجر و مشخصات عین مستاجره و مشخصات و تاریخ سند اجاره را بنویسید.
مقام قضایی دستوردهنده تخلیه در اجرای قانون روابط موجر و مستاجر سال1376 باید با بررسی مدارک رابطه استیجاری را ثابت و بعد از آن دستور تخلیه را صادر کند. در این حالت دیگر حق اعتراضی برای مستاجر یا شخص ثالث وجود ندارد و در صورت اعتراض یا ادعای هرگونه حق، برطبق ماده 5 قانون فوق میتواند دادخواست بدهد که یک مساله جداست و کاری به دستور تخلیه ندارد.
تخلیه در فرضی که قرارداد اجاره رسمی است
این امر مدت زمان بیشتری را طی خواهد کرد زیرا در این صورت با صدور حکم مستاجر حق تجدیدنظرخواهی پیدا میکند. بعد از طی این مدت اگر حکم به نفع موجر صادر شود تازه باید از دفترخانهای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده تقاضای صدور اجرائیه کنید در آن صورت نیز باز مدت 10 روز اعتراض برای مستاجر به وجود میآید. بعد از مدت مذکور اگر اعتراضی به اجراییه نشود میتوانید مستاجر را به تخلیه مجبور کنید.
در صورتی که مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستاجر باشیم یا او اجارهبها یا پول شارژ و... را پرداخت نکرده باشد٬ نمیتوانیم خودمان شخصا این مبلغ را از ودیعهای که دستمان است کم کنیم. بلکه برای رسیدن به حق خود باید با مراجعه به دادگاه دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مبلغ مورد ادعای خود به دایره اجرای دستور تخلیه تقدیم کنیم. در این صورت دایره اجرای دستور تخلیه تمام مبلغ ودیعه را به مستاجر تسلیم نمیکند تا پس از صدور رای دادگاه و مطالبات شما را از آن کم کند و مابقی را به مستاجر مسترد کند.
اهمیت تشخیص قانون حاکم
با انقضای مدت اجاره چنانچه مستاجر ملک مورد اجاره را تخلیه نکند با چند حالت مواجه خواهیم شد. بدوا باید دقت داشت که قرارداد اجاره تابع مقررات کدام یک از قوانین اماکن استیجاری است. به عنوان مثال چنانچه ملک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 باشد دادگاه در خصوص صدور حکم فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره باید مقررات مواد 12 لغایت 17 قانون مذکور را در نظر بگیرد و چنانچه ملک مورد اجاره مسکونی و مشمول قانون مذکور یا قانون مدنی و یا قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1362 یا فاقد شرایط شکلی تنظیم قرارداد اجاره مطرح در قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 (فقدان گواهی 2 نفر شاهد در قرارداد اجاره) باشد موجر باید مبادرت به تقدیم دادخواست تخلیه کند و رسیدگی به آن نیز تابع تشریفات قانون آیین دادرسی مدنی خواهد بود.
اما چنانچه قرارداد اجاره تنظیمی تابع مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 وفق مقررات مواد 2 ٬ 3 و 4 قانون مذکور ظرف مدت یک هفته پس از تقاضای تخلیه از سوی موجر دستور تخلیه پس از تودیع و سپردن ودیعه و مبلغ قرضالحسنه مندرج در قرارداد توسط موجر به صندوق سپرده دادگاه یا دایره اجرای ثبت صادر و توسط ضابطیین قوه قضاییه دستور اجرا انجام خواهد گرفت.
تفاوت تخلیه عین مستاجره در قرارداد اجاره عادی با قرارداد اجاره به صورت سند رسمی عبارت است از اینکه به موجب ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 قرارداد اجاره عادی باید به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین بهعنوان شاهد گواهی شود و درخواست تخلیه در صورتیکه محل اجاره بهمنظور سکنی باشد به شورای حل اختلاف و در صورت تجاری بودن محل مشمول پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی به دادگاه محل تقدیم و دستور تخلیه با انقضاء مدت توسط موجر یا قائممقام قانونی وی به دوایر اجرای ثبت و با تودیع مبلغ ودیعه و قرضالحسنه به دایره اجرای ثبت و صدور اجراییه ظرف مدت یک هفته و سپس اجرای تخلیه توسط ضابطین قوه قضاییه صورت میگیرد.
مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه
مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه عین مستاجره چنانچه ملک مورد اجاره مسکونی باشد٬ بهموجب مقررات قانون شورای حل اختلاف٬ در صلاحیت این شورا خواهد بود اما چنانچه قرارداد اجاره مربوط به ملک تجاری و تابع مقررات پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی باشد مرجع درخواست تخلیه دادگاه محل خواهد بود. همچنین بموجب مقررات شورای حل اختلاف چنانچه طرح دعوا و درخواست تخلیه ملک مورد اجاره بهطرفیت دوایر٬ سازمانها و نهادهای دولتی مطرح شود شورای حل اختلاف فاقد صلاحیت رسیدگی بوده و مرجع رسیدگی به آن دادگاه محل خواهد بود.
اجرتالمثل تصرف غیرمجاز مستاجر
در صورتی که مستاجر علیرغم مخالفت موجر آپارتمان را تصرف خود داشته باشد باید اجرت این مدت را بپردازد. نحوه و کیفیت مطالبه اجرتالمثل ایامی که مستاجر بدون اجاره در ملک باقیمانده است به چگونگی و شرایط قرارداد و توافقات طرفین بستگی دارد. ممکن است طرفین قرارداد توافق به پرداخت مبلغ معینی بهعنوان اجارهبهای مدت٬ پس از انقضا مدت قرارداد داشته باشند. یا ممکن است وجهالتزام عدم تخلیه عین مستاجره از سوی مستاجر با وجود انقضاءمدت و عدم رضایت مالک(موجر) در ادامه داشتن تصرفات مستاجر تعیین شده باشد. در این دو فرض مطابق قرارداد عمل خواهد شد.
در فرضی که طرفین قرارداد توافقی نداشته باشند با انقضای مدت اجاره و عدم اجاره مالک در بقا و استدامه تصرفات مستاجره و از آنجا که احکام غصب بر تصرف مستاجره جاری خواهد بود٬ بنابراین در چنین حالتی غاصب مسئول پرداخت اجرتالمثل ایام تصرف خواهد بود که نحوه محاسبه اجرتالمثل نیز با ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری و اعلام نظر مشارالیه خواهد بود.
نیازی به اظهارنامه نیست
برای درخواست تخلیه عین مستاجره نیازی به ارسال اظهارنامه به مستاجر نیست. در صورتی که مدت قرارداد اجاره منقضی شده باشد مستاجر مکلف به تخلیه عین مستاجره است. بسته به آنکه قرارداد اجاره تابع کدام یک از قوانین جاری مربوط به روابط موجر و مستاجر باشد، درخواست تخلیه و صدور اجرا حکم نیز متناسب با آن خواهد بود.
در گفتگو با جام جم آنلاین مطرح شد
سید رضا صدرالحسینی در یادداشتی اختصاصی برای جام جم آنلاین مطرح کرد
بازگشت ترامپ به کاخ سفید چه تاثیری بر سیاستهای آمریکا در قبال ایران دارد؟
در یادداشتی اختصاصی برای جام جم آنلاین مطرح شد
حسن فضلا...، نماینده پارلمان لبنان در گفتوگو با «جامجم» مطرح کرد
در گفتگو با جام جم آنلاین مطرح شد
گفتوگو با علی کاظمی، از ورودش به بازیگری تا نقشهای مورد علاقهاش
بعد از اتمام قرار داد
مستاجر تا چند روز از نظر قانونی مهلت دارد تا ملك را تخلیه كند؟
با تشكر
چاره ی كار من چیست، از طرفی هم دو سوم پول پیش مستاجر را به حساب دولت واریز كرده ام..
رسمی منعقد شده كه تابع قانون هفتادوشش است.
حالا مالك خواهان تخلیه ملك به بهانه اجاره به
دیگریست.اجاره ملك را باتوافق كامل پرداخته ام
حالا خواستار ادامه اجاره با كرایه منطقی هستم
مالك موافقت ندارد. چه راهای قانونی برای ماندن
دارم
و هرسال قولنامه جدید مینوشتیم
ولی امسال یك ماه مانده به وقتمان كه تمام شد زنگ زدم به موجركه ساكن شهرستان اراك است دوباره امسال رو تمدید كنیم كه موافقت شد شفاهی
تا بیاید كتبی بنویسیم
بعد گذشته یك ماه از قردادمون ایشان رفته شكایت كرده وحكم تخلیه گرفته
تورو به این ماه عزیز قسم منو راهنمایی كنید
به امام حسین تمام گفته هم واقعیت داره
قراردادی بین مالك و مستاجر بابت ملك مسكونی به صورت غیر رسمی روی برگه كاغذ در منزل تنظیم گردید. این قرارداد فقط تاریخ تنظیم دارد و تاریخ پایان ذكر نگردید. الان هم به مدت سه ما اجاره بها به مالك پرداخت نگردید. به شورای حل اختلاف درخواستی برای تخلیه خانه داده شد انها اظهار نامه به مستاجر دادند كه به دست مستاجر نرسید. الان یك ماه میشود پیگیر این كار هستم شورا رسیدگی به پرونده رابرج ۲سال۹۶اعلام كرد در این مدت هزینه بابت این كار از سوی مالك انجام شده
سوال من این است
۱-زمانی كه شورا اعلام كرد طولانی نیست
۲-تمام هزینه این مدت مستاجر باید به مالك پرداخت كند
۳-فقط تاریخ تنظیم سند مشخص گردید آیا مشكلی پیش نمیاید مثلا ادعا از سوی مستاجر صورت نمیگیرد مبنی بر اینكه من تا چند سال میتوانم سكونت داشته باشم
باتشكر فراوان
من ملكی را خریداری كردم كه قبلا در آن كسی ساكن بوده ولی بین این شخص و صاحب قبلی هیچگونه اجاره خطی یا قراردادی منعقد نشده الان خودم میخوام بشینم تو اون خونه ولی خونه رو خالی نمیكنن. چجوری میتونم كاری كنم كه مجبور به تخلیه بشن؟؟این كار چقدر زمان میبره؟ممنون میشم اگه سریع جواب بدید با تشكر
من مستاجرم. ٦ ماه از اتمام قراردادم گذشته اما صاحبخانه نه پول را پرداخت میكند و نه تمدید قرارداد میكند.
چه كاری میتوانم انجام دهم؟
میخواستم ببینم ما قرار داد اجاره ای توسط بنگاه با مستاجرمون بستیم از ٢٠ اسفند ٩٢ بوده وقید شده اگر توافق شود تا ٢٠تیر ٩٦، حالا از بهمن ماه بهشون گفتیم كه تخلیه كنن تا ١٥ اسفند ولی ممانعت میكنن و تخلیه نمیكنن میشه كمكم كنید كه چطور میتونیم حكم تخلیه بگیریم ؟
من مستاجر هستم منزلی را اجاره گرفتم از كسی كه وكالت تام آن ملك را داشت و بعدازمدتی منزل را فروخته و آن مالك جدید كسی را وكیلی برای امور موجر خود گذاشته كه من فقط از پشت نویسی برگه نزد بنگاه فهمیدم و برای امضای آن اقدام كردم . حالا معلوم شده مالك جدید با سند خانه وام گرفته و قسط آن را پرداخت نمیكنه .و زمان تخلیه منزل رسیده و با احتمال عدم پرداخت پول پیش از طرف موجر هست .بنده چه اقداماتی میتونم انجام بدم در ضمن بانك هرهفته اخطاریه اجراییه منزل میفرسته .لطفا راهنمایی كنید .... باتشكر فراوان
من یه مغازه اجاره دادم به یه آقایی الان میگه تخلیه نمیكنم مگر قانون بتونه منو بیرون كنه قراردادم داریم میگه اگه قانونم منو بیرون كنه نمیذام هیچ كس اونو اجاره كنه یا باید اونو به من بفروشی یا باید من اونو بازم اجاره كنم .
ایا میتونه؟
من یه ملكی را اجاره دادم قراردادم امضای یه شاهد داره آیا امضای بنگاه داره ومهر بنگاه بعنوان شاهد قبوله
ببخشید مستاجرآپارتمانی دارم مسكونی كه 5 ماهه كرایه نداده و هر چقدر بهش میگم خالی كن میگه خالی نمیكنم از پول پیشم كم كنید . آیا میتوانم حكم تخلیه برایش بگیرم .اگه میشه از كجا باید اقدام كنم
احتراما به استحضار میرساند منزلی دو طبقه دارم، طبقه بالا حدود 5 سال می باشد كه یك مستاجر نشسته است و تا پایان اردیبهشت سال (95) قرارداد داشته است، كه تازه گی (یك ماه ) به مستاجر اعلام كردم تخلیه كند ولی هنوز تخلیه نكرده است با توجه به اینكه قرارداد جدید تنظیم نكرده ایم آیا قانون حقی به او می دهد یا اینكه مهلتی به او داده نمی شود؟در این خصوص چه كاری باید انجام دهم ؟
با تشكر از راهنمایی شما
تا به مستاجرتون ابلاغ بشه و در اونجا حاضر بشه
در اونجا بگید باتوجه به این که قراداد ما به پایان رسیده درخواست تخلیه دارم اما ایشون یک ماه تخلیه نکرده اگر درخواست زمان برای تخلیه کردن قبول نکنید تا شکایت به دادگستری اعلام بشه اونا ظرف ۱ ماه به شکایت رسیدگی میکنند و شما میتونید خسارت هم دریافت کنید اگه تو شورای حل اختلاف شمارو ترسوندن یا گفتن زمان میبره اصلا نترسید اونا کارشون اینه برای این که شمارو آشتی بدن فقط حتما شکایت کنید
مستاجر اینجانب طی چند سری مبالغ شارژ كامل ساختمان را از اجاره كم كرده و عنوان نموده كه این مبالغ سهم مالك و ذخیره در صندوق ساختمان می باشد
اخیرا با مراجعه به مدیر ساختمان متوجه شدم كه ادعای مستاجر واهی بوده و ایشان كل شارژ ان واحد در ساختمان را از اجاره تحویلی به اینجانب كم كرده ( هزینه سرایدار ، تعمیر نگهداری اسانسور درب ریموت و ....) در حالی كه پرداخت شارژ بر عهده ایشان طبق قرارداد می باشد. و ایشان قبول نمی كنند.
چگونه میتوانم این موضوع را پیگیری كنم و ابا می توانم درخواست تخلیه داشته باشم؟
با تشكر