شوخی نکنید! ۲۰ درصد قیمت مسکن، وام است؟

جام جم سرا: گویی تمام دغدغه نمایندگان ملت حل معضلات فرهنگی است. اگر چه منکر وجود بحران­‌ها و ناهنجاری­های فرهنگی نیستیم، اما شاید بتوان گفت آنچه منجر به فقر فرهنگی می‌­شود، فقر اقتصادی است که در برخی خانواده‌های ایرانی ریشه دوانده است.

کاش همین مسئولین پاسخ می‌­دادند که چرا متوسط سن ازدواج در ایران بالا رفته است؟ چرا آمار بیکاری، فقر، گرانی و تورم، بیشتر می‌­شود؟ به‌راستی مسئولان کشور طی این سال‌ها برای تهیه مسکن ارزان برای مردم چه اقدام مثبتی انجام داده­‌اند؟ چرا باید قیمت مسکن به یک­باره چندین برابر افزایش یاید؟ آیا نباید بین افزایش بهای مسکن و درآمد خانوار‌ها تناسبی وجود داشته باشد؟ و هزاران سوال دیگر.

هدف از این گزارش بررسی جوانب سونامی وحشتناک فقدان مسکن و پاسخ به این سوال است که آیا به‌راستی افزایش وام مسکن، تنها راه برای خانه‌دار شدن افراد است؟!

در حال حاضر بررسی‌ها نشان می‌­دهد قیمت مسکن در ایران ۴۹/۲۱ برابر سطح درآمد سالانه یک خانوار است که از این نظر ایران در میان ۱۲۰ کشور جهان رتبه ۱۳ را به خود اختصاص داده است که نشان‌دهنده این است که خانوارهای ایرانی از نظر قدرت خرید مسکن در وضعیت نامناسبی قرار دارند. به عبارت دیگر قیمت یک واحد مسکونی در این کشور ۴۹/۲۱برابر درآمد سالانه یک خانوار است.

همچنین آمار‌ها نشان می‌دهد، میانگین نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوارهای ایرانی پس از طی یک روند نزولی در دهه ۷۰، از سال ۱۳۸۰ شروع به افزایش نموده و در سال ۱۳۹۲ به حدود سه برابر سال ۱۳۸۰ رسیده است.

برای حل معضل مسکن برای طبقه متوسط و کم درآمد جامعه، مسکن مهر جزو تدابیر جدیدی بود که دولت‌های نهم و دهم آن را به عنوان رویکرد خود برای برخورد با بحران مسکن در پیش گرفت. این رویه گرچه ابتدا توانست برخی از اقشار جامعه را نسبت به خانه‌دار شدن امیدوار کند اما این طرح نیز چندان موفق نبود چرا که نقص­های بسیاری داشت و اکثر افراد اقدامی برای خرید مسکن مهر نمی‌­کردند و با مشکلات زیادی روبه‌رو بودند.

وام مسکن نیز یکی دیگر از تدابیری است که دولت‌ها همواره طی این سال‌ها برای خانه‌دار شدن مردم در نظر گرفته‌اند و قدمتی چند ساله دارد. اما این اقدام به دلیل مبلغ بسیار کم آن هم نتوانست پاسخگوی نیاز خریداران باشد زیرا با در نظر گرفتن شرایط کنونی کشور و تورم و رکود اقتصاد، افراد حتی با افزایش وام‌های مسکن هم نمی‌توانند صاحب خانه شوند.

حال باید بررسی کرد که چرا وام‌های خرید مسکن افزایش می‌­یابد؟ شاید طرز تلقی دولت از رکود بازار مسکن این باشد که باید وام را افزایش دهد تا بازار رونق گیرد. اما آیا مشکل مسکن با افزایش وام و در اختیار قرار دادن نقدینگی در بین مردم حل خواهد شد؟

این در حالی است که بسیاری از کار‌شناسان حوزه مسکن افزایش وام مسکن را راه حل مناسبی برای حل این معضل نمی‌دانند. این وام‌ها به کسانی تعلق می‌گیرد که دارای حداقل پس انداز هستند و کسانی که این حداقل را ندارند، نمی‌توانند از این تسهیلات استفاده کنند. افرادی که از توانایی مالی نسبتا خوبی برخوردار هستند، می‌­توانند به راحتی از این وام‌ها استفاده کنند چرا که خرید مسکن، سود و آورده‌ زیادی برایشان خواهد داشت.

در راستای افزایش وام مسکن در واقع این دیدگاه وجود دارد که دولت می‌خواهد به نیازهای افرادی که سرمایه بیشتری دارند، کمک کند و در این حالت به مستاجران اجحاف می‌شود. امروزه با توجه به حباب موجود در جامعه افراد حتی با وام بانکی حدود ۵۰ میلیون تومان نیز نمی‌توانند صاحبخانه شوند.

دولت یازدهم نیز برای حل سونامی مسکن در کشور تدابیری را در نظر گرفته است که عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی در اظهاراتش یک راهکار اساسی ر ا برای حل مشکلات مردم ارائه داده است.

وی در یکی از مصاحبه‌های خود در رابطه با حل مشکلات خانه‌دار شدن افراد گفته بود از طریق صندوق‌های سرمایه گذاری قدرت خرید مردم را افزایش خواهد داد. صندوق‌های سرمایه‌گذاری مسکن در طول زمان حداقل ۵۰۰ درصد قدرت خرید را افزایش می‌دهند. حال باید دید نیاز مهم یعنی خانه‌دار شدن افراد را دولت چگونه می‌تواند پاسخگو باشد. در این بین بسیاری از کار‌شناسان حوزه مسکن با افزایش وام مسکن مخالف هستند و هرکدام دیدگاهی را در این باره مطرح می‌کنند که در ادامه به بیان این دیدگاه‌ها می‌پردازیم.

دولت یارانه مسکن بپردازد

حسین راغفر، استاد اقتصاد، در خصوص افزایش نرخ وام مسکن گفت: برای حل معضل مسکن به جای اینکه نرخ وام مسکن را افزایش دهند دولت باید مسکن ارزان به مردم ارائه دهد یعنی در واقع باید یارانه مسکن بپردازد. به‌طوری که در برخی کشورهای اروپایی دولت به کسانی که برای اولین بار صاحبخانه می‌شوند، ۲۰ درصد کل قیمت مسکن را بدون بهره، وام بلند مدت و ۷۵ درصد را با نرخ بهره ۳ تا ۴ درصد وام می‌دهد. لذا این تفکر معیوبی است که دولت نباید در بازار دخالت کند. برخی از جوانان کشور دچار یأس و ناامیدی شده‌اند و شاهد فرار مغز‌ها هستیم چرا که هیچ آینده‌ای برای خودشان متصور نیستند. یک جوان ایرانی حتی توانایی تهیه یک مسکن ۴۰ تا ۵۰ متری را هم ندارد. دولت باید دست به یک اقدام جدی بزند. این در حالی است که در ایران ۲۰ درصد قیمت مسکن را وام می‌دهند آن­هم با بهره‌ بالا، این بیشتر شبیه یک شوخی است! چرا که افراد توانایی پرداخت این هزینه‌ها را ندارند.

در واقع دادن یارانه مسکن اصلی­‌ترین اقدامی است که دولت باید انجام دهد. چرا که مسکن کالای بسیار اساسی است و امنیت اقتصادی، اجتماعی و روانی برای مردم به وجود می‌آرود، هم اینکه می‌­تواند محرک اصلی رونق اقتصادی در هر کشوری باشد.

نکته مهم دیگر این­که موسسات مالی و اعتباری حاضر نیستند پولشان را وارد بازار مسکن و فعالیت‌هایی کنند که بازدهی آن طولانی مدت است. چون بازدهی تسهیلات مسکن ۲۰ساله است یعنی یک بازده طولانی مدت را شامل می‌­شود. لذا این موسسات ترجیح می‌­دهند که سرمایه­شان را وارد دلالی، بازار ارز و سکه کنند. چرا که سودهای کوتاه‌مدت و زیادی را برای آن‌ها به همراه دارد.

دادن وام بدهکاران را بیشتر می‌­کند

محمدعلی پورشیرازی، کار‌شناس مسکن معتقد است که دادن وام به بازار کمک چندانی نمی‌کند و بدهکاران را بیشتر می‌کند. قیمت خانه در حال حاضر بالاست ولی افراد جامعه دارای درآمدی نیستند که بتوانند قسط ماهانه این وام‌ها را پرداخت کنند؛ به‌طوری که میزان بهره وام در کشور ما بالاست. اگر امنیت اقتصادی در کشور وجود داشته باشد سرمایه‌داران سرمایه خود را به جای آن‌که در بانک‌ها بگذارند وارد قسمت‌های زیربنایی می‌کنند. لذا با دادن این وام فقط میزان معوقات بانکی در کشور به‌شدت افزایش خواهد یافت. به دلیل عدم توان پرداخت اقساط فقط معوقات بانک‌ها بالا‌تر می‌رود و اجرای این قبیل طرح‌ها زخم بخش مسکن را به‌طور واقعی درمان نمی‌کند.

مسکن اجتماعی در دستور کار دولت قرار گیرد

همچنین حجت‌ا... میرزایی، کار‌شناس مسکن گفته است: دولت باید ساخت مسکن و دسترسی گروه‌های کم درآمد به مسکن را تسهیل کند و در این رابطه حمایت از انبوه‌سازانی که مسکن‌های کوچک می‌سازند، افزایش کمک‌های یارانه‌ای به گروه‌های کم درآمد و حتی در برخی مواقع تدارک مسکن اجتماعی را می‌تواند در دستور کار قرار دهد. دولت می‌تواند مسکن اجتماعی را با حمایت از سازندگان تدارک ببیند، نه اینکه لزوما خود سازنده مسکن اجتماعی باشد. در این حالت افراد نیازمند و کم درآمد جامعه نمی‌توانند از وامی که اقساط آن به سطح بیش از ۲۰۰هزار تومان می‌رسد استفاده کنند.

افزایش وام مسکن به شرط کاهش بهره بانکی

پیروز حناچی دیگر کار‌شناس حوزه مسکن معتقد است که پرداخت وام‌های بلند مدت برای بانک‌ها توجیه اقتصادی ندارد. چنانچه بانک‌ها بخواهند سود بالایی از متقاضیان وام‌ها دریافت کنند، اعتراض عمومی را در پی خواهد داشت. افزایش سقف وام مسکن مطمئنا موجب ایجاد جو روانی شده و در افزایش قیمت مسکن موثر خواهد بود، بنابراین اگر سقف وام مسکن همراه با کاهش بهره بانکی افزایش یابد، می‌‌توان در خانه‌دار شدن افراد کم‌درآمد جامعه خوش‌بین بود.

با این تفاسیر افزایش نرخ وام منطقی به نظر نمی‌رسد. در هر صورت کسانی که در حوزه مسکن فعالیت می‌کنند باید به این نکته توجه داشته باشند که برای خانه‌دار کردن مردم باید در مسیر درست حرکت کنند و هر گونه تصمیمی که در این زمینه اتخاذ می‌­گردد، باید بر اساس کار کار‌شناسی انجام شود. در غیر این‌صورت در حوزه مسکن به نتایج مطلوب دست نخواهیم یافت.
وام خرید مسکن در صورتی موفق خواهد بود که باعث افزایش قدرت خرید مردم و فعال شدن بازار شود در غیر این صورت این تصمیم میزان نقدینگی بازار را افزایش خواهد داد و بار منفی به همراه خواهد داشت.(فرشته فریادرس/آرمان)

*انتشار مطالب خبری و تحلیلی رسانه‌های داخلی و خارجی در «جام جم سرا» لزوماً به معنای تایید یا رد محتوای آن نیست و صرفاً به قصد اطلاع کاربران بازنشر می‌شود.